25-26年北京买房正确逻辑（三）

1️⃣首套刚需下半年刚需市场还是会比较平稳的。做好前期工作，踏实多看房。预算不高可以选择位置好的公房，或者五环外热门板块的热门刚需小区。尽量选好一点的楼层和户型，未来置换时更好卖。 2️⃣刚需上车地铁通勤要关注地铁规划，通勤方便很重要!北京是 TOD式发展的模式，交通引领城市。地铁开通的前一天和地铁开通的第二天是两个价格。 3️⃣北京的换房周期一般是7年左右，买房的时候一定要想到未来置换时容不容易出手。接盘的下家是什么样群体，梳理好自己的主要需求是什么?是刚需上车、改善置换、学区、TZ)不同需求有不同的选房逻辑 4️⃣势能弱的板块别碰，别去拼一个5-10年的规划，大概率是等不到的，如果判断不准板块的势能强弱，可以问我帮你鉴定。 5️⃣无学区需求就不要碰学区溢价房。入学儿童数量断崖式暴跌，除了头部学区，大多数学区老破小的命运都将是跌跌不休。 6️⃣说到刚需盘，千万不要因为便宜，就觉得这个房子好。很多时候，便宜是个坑。便宜没好货，好货不便宜，漏没那么好捡。 7️⃣刚需自住的话不建议买太大的户型。买房其实还是得考虑流通性，北京的每个区域其实都有它主流的总价段跟户型面积段，预算有限情况下宁选城区老破小，也不选郊区老破大。 8️⃣刚需朝阳区的朝青、四惠、老北苑、常营、东坝等；丰台区的草桥、科技园、首经贸等；海淀区的清河、学院路、西三旗、田村等；还有回龙观和亦庄；以及部分城区临近产业的老小区，都是值得看的板块 9️⃣你的房子卖多少钱，不是由你决定的，而是由你的竞品决定的。比如说现在小区内有一个竞品特别着急卖，那这个时机就不是个卖房的好时机，因为他一定会比你便宜。你的价格都会受到他的影响 🔟老破小要考虑位置。既然买老破小品质都已经舍弃，起码得占个核心地段。即使强郊区老破小也不建议碰了，比如很有代表性的回龙观。郊区老房子不适合这批大厂年轻人的口味，即便有旧改，也解决不了根本问题。 1️⃣1️⃣评价一个小区它流通性好不好，看成交比肯定是一个很重要的数据，指的就是小区待看多少次能成交一套房源。北京近两个月平均数值基本上是待看六十次成交一套房，这是市场的均值