巨变将至，海淀买房已崩溃！

⭕️牡丹园板块的北三环中路40号院109m²3室1厅，高楼层，24年04月以 1442 万成交，25年06月以 1115 万成交，价差-327万，跌幅-22.68%； ⭕现在在海淀，买房难，卖房也难。即便是在海淀内部，也不是所有房价都上涨的。很多没有学区的老破小或者硬伤房，跌幅也达到了30%多。 ⭕所以在海淀想买到兼顾居住属性和保值增值能力的房子，需要有足够大的城市视野和丰富的踩盘、选筹经验。少了一项技能，可能就要踩坑。 ⭕这些板块里，优质学校主要集中上地学区、中关村学区、海淀学区、万寿路学区、八里庄学区、羊坊店学区这几个学区。 ⭕在海淀也有一些学区溢价少的板块可以选。比如西北旺、马连洼、甘家口、学院路、四季青、田村、牡丹园、北太平庄、永丰、西二旗、西三旗、清河等等。这些片区性价比高，房子本身的居住品质也不错。非常适合不太需要学区的改善家庭。 ⭕在海淀买房，大家需要知道，低预算在海淀买房，比如四五百万，可以围绕着三四环这个位置买，在甘家口、北太平庄、牡丹园这些地段不错，且十分成熟的商圈买个没有硬伤的老公房，后续是有基础的流通性的。 ⭕中预算在海淀买房，比如七八百万，可以奔着两居去，选三居居住属性和保值能力会大打折扣。没有学区需求，可以主要围绕着产业去买，比如清河、西二旗、西三旗、西北旺、四季青这些商圈的主流小区，问题都不大。 ⭕️海淀学区老破小是个使用需求，是工具，用完赶紧卖掉是对的。否则随着教育政策的不断变化。手持无用的学区房风险很大。要特别警惕 20 年前行情一般，20 年后走势特别好的中等及以下学区，在生源减少的大趋势下，之前学区溢价的水分会被挤掉 ⭕️对居住品质要求高的不鸡娃家庭，清河北边是互联网大厂聚集地，还有13、8、昌平线三条地铁，且房子从老破小到高品质次新都有，价格相对亲民，学区溢价低 。800万买两居可选小区：强佑新城、莱圳家园、怡美家园等 ⭕️海淀区的太舟坞、苏家坨，不太建议买。太舟坞5万多的价格，卖了这么多年还没卖完，周边的产业是华北研究所、翠湖科技园，人流量少得可怜。苏家坨，典型的城乡结合部，城市界面差，配套不好。