作者：周军律师.

在房地产合作开发领域，常出现 “名为合作开发，实为土地使用权转让” 的情形：一方（土地提供方）以土地使用权出资，另一方（资金提供方）负责投入资金开发建设，但合同中约定土地提供方 “不承担经营风险，固定收取收益或分配房产”。

那么，合作开发土地提供方不承担风险的，合同性质如何认定？

最高院在《东营瑞康房地产开发有限公司诉胜利油田泰恒实业总公司建设用地使用权转让合同纠纷案》中明确：

合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定收益，既不存在按照投资比例进行利润分成的约定，也不存在承担该项目开发经营风险的约定，故不具有合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件，应认定为建设用地使用权转让合同。

本案焦点是：《合作开发协议书》的性质如何认定。

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，共同投资、共享利润、共担风险是房地产合作开发合同的必要条件。

本案《合作开发协议书》约定，泰恒公司享有土地所得收益包干价为800万元整，不承担合作开发项目的经营风险。在合同实际履行过程中，瑞康公司以自己的名义作为建设单位与施工单位签订建设工程施工合同，对建设项目对外独立承担责任；售楼期间楼房的销售所得由瑞康公司单独收取，瑞康公司单独管理经营项目账务，泰恒公司并非按照投资比例进行利润分担。上述约定明显系国有土地使用权转让的法律性质。

至于瑞康公司以《合作开发协议书》中已经约定了其应承担的相关义务，主张系泰恒公司应承担的风险。但从《合作开发协议书》中关于瑞康公司应承担的义务来看，约定义务均是瑞康公司履行交付国有土地使用权过程中的权利义务，而非针对合作开发项目的经营风险的负担，这种风险恰恰是建设用地使用权转让合同中当事人的权利义务的真实意思表示，而非合作、合资开发房地产的共享利润、共担风险的意思表示，故虽然当事人之间的协议名称为“合作开发协议书”，但是鉴于泰恒公司在此“合作开发项目”中只收取固定收益，既不存在按照投资比例进行利润分成，也不存在承担该项目开发经营风险的约定，故不具有合作、合资开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件，不符合合作、合资开发房地产合同的实质要件。

民事法律行为应探究当事人的真实意思表示，而不能仅仅根据当事人合同中所采用的合同名称即认定当事人之间的法律关系性质。本案基于瑞康公司与泰恒公司之间的真实意思系转让案涉建设用地使用权，故应认定为建设用地使用权转让合同。

周军律师提醒，合作开发土地提供方 “不承担风险” 视为土地使用权转让，是司法实践中基于 “实质重于形式” 原则的认定规则，核心是防止当事人通过 “合作” 之名规避土地使用权转让的法定要求（如投资开发比例、税费缴纳）。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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