非传统高端酒店
与历史老旧建筑擦出怎样的火花
小红书首页的一条推送“亚朵也在搞非标了”，改变我的既往认知偏见，即历史建筑只会选择传统高端及奢华酒店品牌。
原来现在有这么多的历史文化建筑，已经与汉庭、全季和亚朵等大众熟知的酒店品牌合作，它们并非传统意义上的高端酒店，有的甚至只是经济型或者中端酒店。更重要的是，这份合作名单还在持续更新中。
这些酒店
有点“来头”
这则小红书推送提及的酒店，是长沙IFS国金中心五一广场亚朵S酒店。这家酒店原建筑是湖南粮食厅苏家巷老院，入选第八批中国20世纪建筑遗产。
今年5月，这个共有8栋苏式建筑，总计4400多平米体量的历史建筑以ATOUR S HOTEL亚朵酒店的身份实现新生。
酒店共有95间客房，此外还有书吧、庭院以及在地文化展。除了酒店本身的苏式红砖楼之外，酒店出门就是唐宋八大家之一的苏洵曾住过的地方，苏家巷。
有意思的是，除了历史古建之外，酒店不远处就是IFS，所以下榻这家酒店既可体验城市烟火，又不影响静谧居停。
不止在长沙，在汕头，亚朵也“入住”了老旧建筑。
汕头万象城金砂东路亚朵酒店，是由原华侨商业银行大楼改建而成。这座大厦虽然没有湖南省粮食厅那样悠久的历史，仅以汕头首座全玻璃幕墙写字楼在汕头金砂东路待了20多年。
但是，这家酒店的房价却是非常亮眼的。
以今年春节期间为例，据OTA数据显示，汕头金砂中路亚朵酒店节日期间仅剩3种大床房，价格为2519元-2719元/晚，一度超过上海外滩部分高端酒店房价。
同为华住集团旗下的汉庭酒店、全季酒店以及漫心酒店等品牌，也陆续与老旧建筑牵手。
在杭州有一家汉庭酒店，门头的品牌logo之上是一个“群英饭店”的大招牌。
因为这家汉庭酒店(杭州西湖仁和路店)所在的建筑，是建于1933年的浙江省级文保单位清泰第二旅馆，孙中山曾下榻于此，老杭州人更习惯叫它“群英饭店”。
据了解，这家酒店最初开业于2009年，2018年再次翻新。尽管经历了两轮装修，但是这座历史建筑中的一些设计典型符号都不曾受到影响，比如铸铁栏杆和木楼板，以及水磨石地面等。
全季佛山岭南天地祖庙地铁站店，则接盘了原农行佛山总部大楼。
这栋1989年建成的老楼，承载着几代佛山人的城市记忆。在上世纪80年代，其与旋宫酒店、佛山市图书馆等现代化地标建筑共同构成了祖庙片区的一道靓丽风景。
2023年，因银行搬走原农行佛山总部大楼空置近两年。2026年这座大楼以全季酒店的身份重开，共有121间客房，项目完整保留原有建筑结构与历史外立面，很好地留存了浓郁的岭南特色。
不只是华住。首旅集团在北京张家湾将一处废旧老药厂改造为苡荷Live综合体，其中就嵌入了璞隐酒店。
从杭州的民国旅馆到佛山的农行大楼，从长沙的粮食厅到北京的废旧厂房，“入住”历史老旧建筑的非传统高端酒店越来越多了。
插图丨长沙IFS国金中心五一广场亚朵S酒店©亚朵ATOUR
插图丨长沙IFS国金中心五一广场亚朵S酒店©亚朵ATOUR
为什么历史建筑
开始拥抱非传统高端酒店
过去，历史建筑改造酒店几乎只有一种答案：高奢酒店。
北京前门文华东方，由100多个四合院精雕细琢而成；佛罗伦萨四季，是15世纪美第奇宫殿改造而来；阿姆斯特丹瑰丽，前身是1665年的司法宫，350年来首次允许改造为酒店。
大理巍山·耘熹进士第、泉州七栩钟楼、秋水山庄以及晃岩36酒店等，都是如此。
其中原因不难理解，历史老旧建筑改造酒店的加固改造费用高昂且周期长，而且从设计、审图、抗震性检测、报建、拆除、加固等各个环节都需要专家保驾护航。
在过去地产行业高周转的大背景下，这类高要求的物业，对于非传统高端酒店而言是很难触及的品类。
但是，随着上文提及的酒店们的“入住”，显然高奢酒店不再是历史老旧建筑的唯一选择，背后是哪些因素发生了改变？
*国有存量资产集中释出
近几年随着国有资产的摸排梳理与盘活，国有存量物业开始集中释出，其中就包括了一些自带文旅发展潜力的优质项目，并积极寻求市场化合作方。
今年5月，广州国资委与华住签署战略合作框架协议，双方计划未来3年华住在广州投资约300家酒店，合计投资金额约100亿元。
这300家酒店的物业，主要来自现有闲置办公楼、老旧招待所等国资项目。
因为这些历史老旧物业状态和价值不一，所以广州国资委需要华住这样拥有不同产品线的头部酒店集团。
如今，华住旗下共有超过30个品牌，覆盖从经济型到高端的全系列产品线，能更好地为不同物业提供差异化改造升级解决方案。
*新生代客群的消费逻辑变了
年轻人的消费逻辑更注重价值认同，他们既要货真价实，也要情绪对味。因此，在具体选择上，年轻人们更乐于“为需求付费”，而不再是“为标签付费”。
转化到酒店消费语境中，年轻人不再单一追求奢华硬件，而且更关注酒店的情绪价值及性价比。
比如说，年轻人愿意为老厂房、苏式机关楼的复古氛围买单，但是并不一定愿意为千篇一律的高奢酒店付费，因为前者是能让年轻人逃离标准化生活的精神栖息地。
所以，亚朵、全季、汉庭通过轻量化改造保留历史外立面和老构件，用平价客房承接大众文化旅居需求，恰好填补了市场空白。
而且，当严肃的历史建筑，被改造成为大家熟知的国民酒店品牌，这样的反差也让历史建筑的亲和力更添几分，同时也对年轻人产生了更强的引力。
某种意义上来说，这其实有几分旅居平权的意味。历史建筑不再只服务少数高端客群，而是对更多想要拥抱历史的消费者敞开大门。
*改造技术和供应链的成熟
即便是现在，一些重点历史建筑的改造，依旧需要聘请顶级古建专家团队，成本极高。一些相对较新的老旧建筑，就给了品牌更多机会。
同时，这几年一些老旧存量酒店的改造升级，也给了酒店品牌们及供应链企业不断优化设计和装修工艺的机会。
例如多年前改造群英饭店时，为了解决老房子的卫生间问题，酒店引入了当时还是新物种的整体式卫生间。而如今，整体卫浴、干式地面以及集成墙板等早已成为存量酒店翻新的寻常标配。
因此，如今的品牌拿到一个历史老旧建筑之后，无需大规模拆改，即可让其获得新生。
插图丨汉庭酒店(杭州西湖仁和路店)©汉庭酒店
酒店物业牌桌
正在重新洗牌
湖南省粮食厅变成亚朵S、佛山农行大楼变成全季、杭州民国旅馆变成汉庭——这些案例接连出现，可以视为酒店物业分配规则正在被重写的信号。过去的铁律被打破了，牌桌上的玩家正在轮换。
*谁在获益？
首先的是非高端品牌，即经济型、中端以及中高端酒店。过去亚朵、全季、汉庭想进核心地段，要么等新建商业综合体，要么承受天价租金。
如今通过改造保护建筑和老旧物业，它们以相对可控的成本拿到了过去难以进入的城市核心商圈，享受大流量带来的高溢价。
物业持有方是另一大获益者。
地方国资物业能够结合不同的物业属性，选择适宜的酒店品牌。倘若还是跟过去那样等待高奢品牌的接盘，或许有些历史老旧物业还要空置很久。
消费者同样分得一杯羹。如上文所提，这些价格亲民的非高端酒店品牌让更多人得以住进历史建筑，感受城市既往的岁月沉淀。
*谁在承压？
压力最直接的是高端酒店品牌，核心区位的保护建筑向更多品类的酒店主动打开大门。
此外，不具备非标改造能力的传统经济型酒店也在承压。存量竞争时代，标准化复制不再是优势。谁更会翻新旧楼、改造老建筑，谁才能拿到入场券。
*牌局已变，品牌该如何应对？
第一，把改造能力建成核心壁垒。
保护建筑每个都独一无二，但改造流程、报建经验、施工工艺可以沉淀为方法论。华住与广州国资委的合作、亚朵接连拿下老建筑项目，说明头部品牌已经在将非标项目改造标准化、可复制化。
第二，做好标准化体验与在地文化的融合 。
过去经济型酒店的核心竞争力是标准化，无论在哪个城市都能享受到相同质量的产品与服务体验。但保护建筑改造却对个性化提出需求。
所以，全季佛山店保留岭南特色外立面、长沙亚朵S设置在地文化展和书吧，在做好标准体验的同时，也成功打造了历史文化氛围。
第三，主动出击，用优质项目锁定存量物业。
保护建筑只是存量物业的冰山一角，旧办公楼、老旧招待所、废弃厂房，都在等待被盘活。
当越来越多的历史老旧建筑与非传统高端酒店品牌牵手，并在社交媒体上备受新生代消费者的好评与热议。
这对于酒店品牌而言，就是一个重要信号，即谁更早锁定优质存量资产，谁就能在下一轮竞争中拿到好牌。
插图丨全季佛山岭南天地祖庙地铁站酒店门面©全季酒店
那个历史老旧建筑专属于高奢酒店的时代，正在落幕。如今，汉庭、全季、亚朵们正在以更轻盈的姿态“入住”这些城市记忆载体。
未来，什么样的品牌才能成为这场牌局的赢家？讲好在地故事、跑通改造模型或许才是让更多的历史老旧建筑主动打开门的关键。
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文 | 孟默
头图丨 ©品牌官方
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