新政后，北京楼市格局巨变！

✅ 政策核心变化 1️⃣ 购房资格调整：五环外购房社保年限从5年降至2年，五环内仍需3年；五环外可购买多套住房（无套数限制），五环内维持原有限购政策。 2️⃣ 公积金政策优化：贷款额度计算方式调整：缴存年限每满1年可贷15万，7年零1个月即可贷满120万上限。二套房公积金贷款额度从60万提升至100万，组合贷月供成本降低。 3️⃣ 个人购房资格放宽：未婚个人可按家庭标准购房，五环内可买2套，五环外无限制。 ✅ 区域价值分化 [气球R] 一级利好区域（产业+学区驱动） 海淀五环外：清河、上地、西北旺、永丰，代表新盘包括：和樾望雲、和樾玉鸣的尾房，再加上臻雲和建发海燕的豪宅。 亦庄：依托产业和高收入人群，河西板块（学籍+产业）为核心，如招商玺、招商序、北京润府。 [气球R] 二级利好区域（外溢需求承接） 昌平（承接海淀外溢）、朝阳五环外（国贸外溢）、通州（国贸外溢及本地产业）、石景山（西城外溢）。其中石景山新古城、首钢园板块新房受益明显。 [气球R] 利空区域 大兴、房山、门头沟、顺义。因缺乏产业、学区、医疗配套，房价可能进一步趋弱，类似“燕郊属性”。 ✅ 市场影响与购房策略 [气球R] 新房市场：五环外新房热度上升，重点关注朝阳三间房、东坝、昌平回龙观（止跌企稳）、亦庄河西等板块。 [气球R] 二手房市场：五环内保值板块（望京、双井、朝阳公园、太阳宫）因高净值人群二套需求增加，成交量或回升，价格趋稳。 [气球R] 刚需盘，如丰台五环内500万房产受影响较小，因目标客群购买力有限。避免非核心区域，如丰台三环至五环间次新房，可能继续阴跌。 [气球R] 未来北京房产市场将极度分化，产业、学区、医疗配套成为核心价值点，无配套区域可能长期低迷。 [气球R] 总结：新政核心是“定向松绑五环外”，利好产业强、配套优的区域（海淀北、亦庄、朝阳东），加速无配套区域价值回归。 [气球R] 购房者应聚焦一级利好板块，优先选择学区/产业支撑的新房或次新二手房，避免远郊非核心资产。市场反应需观察1-2周，短期以“量升价稳”为主，难现普涨行情。