不吐不快，说说通州运河玖院六大不利因素！

⭕️最近开放样板间的运河3号地——中建运河玖院，热度非常高。 感觉现在北京楼市符合市场需求的楼盘，比如北京宸园、朝棠揽阅，甭管总价多少，反正是能卖光的。但不符合市场需求的楼盘，无论是二手房还是新房，晾在那两三年无人问津也不是什么稀罕事。 ⭕️但网红盘就是好的吗？中建运河玖院也有它的缺点。比如：不临河地块的90-126户型，采光需要关注。东侧的基础教育用地，说是牛校，开发商说9月份会官宣，但预计也就是所集团校的小学。 1️⃣通州副中心，6环外的位置，价格高。小户型总价600万起，临河大户型单价可达7万/㎡，对刚需购房者压力较大，且大户型受众面较窄，未来流通性可能受限。 2️⃣不是所有楼栋都有景观，甚至还有噪音干扰。非临河地块（如0705、0706）靠近道路，可能存在噪音干扰，且景观视野不如临河楼栋，需重点关注楼栋位置。 3️⃣户型覆盖的范围太大，有刚需盘也有大改善，圈层不统一。 4️⃣得房率变低。之前宣传的是除了阳台设备平台，还有花池的赠送，但是现在砍掉了花池，赠送就变少了。现在108/126平米这两个户型加上了大面积的阳台和设备平台，得房率也才只有90%，对比现在市场上很多95左右得房率的产品，还是差点意思。 5️⃣户型面积变大，购房人的成本可能要增加。原先105的户型，面积增加到了108/109，120平米的户型，变成了126平米，150平米的户型变成了155平米，180平米的变成182平米，200平米变成207平米，250平米变成260平米，多出来的几平米，就得多花十多二十万甚至更多。 6️⃣装修标准一般。从目前已有的108/126两个样板间看，装修的品质用料很一般，影木是贴皮的，五金卫浴是科勒的，马桶也是科勒的，无论从品质上或者感官上，都不显档次。 ⭕️至于大家说的6号线地铁轨道从0705地块下方穿过的问题，从地铁硅胶图里来看是没有的。这一点不用担心。但总得来说，再火的项目，也不全是优点；在不好的项目，也总有合适的家庭。 ⭕️所以现在买房，无论是新房还是二手房，都切忌跟风。先把自己的情况梳理清楚，适合哪些房子哪些项目，再去做更细节的选择。 ⭕️目前「中建运河玖院」200的样板间还在爆改，得9月份出了。预计9月下旬开盘。