在住房租赁行业从“规模扩张”转向“品质运营”的下半场，如何破解“供应错配、服务同质、资产低效”三大核心痛点，成为所有入局者的必答题。杭州市临空建设投资集团旗下的聆空星寓，凭借其国有资本背景、存量资产盘活能力与系统化的运营逻辑，正在提供一套值得深度拆解的“国企方案”。聆空星寓并非简单的公寓品牌，而是一个“城市级经营性资产运营平台”的缩影。
作为行业首个第三方深度观察视角，本期，URI发现，其底层逻辑更接近资产金融化治理，而非单店盈利模型，这决定了后续所有分析应围绕“资产效率”而非“居住体验”展开。
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01
背景分析
当前租赁市场的竞争焦点已从硬件配置转向服务品质与资产效率。行业面临两大结构性矛盾：一是大量国企存量物业、闲置安置房处于低效运营状态，二是新市民与青年人才对“高性价比+高品质服务”的租赁需求远未被满足。与此同时，国家大力推进保障性租赁住房纳入公募REITs试点，为具备稳定现金流的资产提供了清晰的退出通道。
此背景下，聆空星寓的母公司——杭州市临空建设投资集团（市直国企，注册资本100亿元）于2025年专门成立全资控股的杭州市临空资产管理经营有限公司（注册资本2亿元），定位为“临空经济示范区经营性资产投资运营管理平台”。这标志着集团将租赁住房业务从“配套服务”升级为“核心经营板块”，其战略意图明确：通过资产归集、产品化改造与专业化运营，实现国有资产的保值增值，并最终对接资本市场。
URI测评结论：
聆空星寓诞生的背景恰逢“国企盘活存量资产”与“保租房REITs政策窗口”双重机遇。其母公司主动将租赁住房作为经营性资产的核心出口。这一背景使得聆空星寓在土地、资金、政策扶持上拥有市场化品牌难以复制的先发优势。
02
测评模式
聆空星寓究竟依靠怎样的内在逻辑，将国企的存量资产转化为可复制、可增值的租赁产品？为此，本篇URI将从产品模型、品牌基因、运营模式、门店案例等进行详细测评：
1
产品模型测评：“存量盘活下的产品分层与精准适配模型”
目前，聆空星寓已形成“保租房+人才公寓+市场化公寓”三大产品线，实现客群全覆盖。截至2025年末，在运营房源2864间中：保障性租赁住房占比26%（742间），人才专项租赁住房占比32%（904间），市场化品质公寓占比42%（1218间）。
硬装标准化：所有房源采用简约实用风格，注重收纳空间，统一配置品牌家具家电，符合国家环保标准，入住前完成甲醛检测。
公区差异化：遵循“基础配套全覆盖、特色配套差异化”原则。全项目配置防滑设施、无障碍设施、垃圾分类站、公共充电桩；保租房增设社区活动空间、快递代收点、便民维修站；人才公寓增设人才服务站、阅读区、健身区、休闲会客区；市场化公寓打造多功能邻里中心（洽谈接待、共享厨房、24小时洗衣房等）。
户型适配：户型适配：保租房以小户型为主，人才公寓兼顾单身与家庭需求，市场化公寓主打多居室，实现“一店一客群、一房一政策”。
▲聆空星寓实景图
URI测评结论：
聆空星寓的产品力不在于“豪华”，而在于“精准适配”。其公区配置完全按照客群需求分层设计，避免了“一刀切”造成的浪费或不足。这种精细化配置能够有效控制单方改造成本，同时提升目标客户的满意度——这正是资产运营效率的核心体现。
2
品牌基因测评：“五心五化”：可量化的服务标准与国企温度
聆空星寓的品牌核心是“五心五化”服务与管理标准。“五心”：舒心、安心、放心、贴心、用心；“五化”：产品标准化、功能模块化、运营体系化、流程透明化、服务品牌化。品牌slogan为“心遇即归家”，强调归属感与温度。
▲“五心五化”服务与管理标准
在品牌落地层面，打造了原创IP视觉形象体系，并创立“星社会”社群活动品牌。2025年全年策划摄影大赛、人才政策解读、邻里节、青年养生等特色活动15场，覆盖租客超1000人次。同时定制帆布袋、冰箱贴等周边产品，强化品牌记忆。
▲特色活动实拍
此外，品牌积极践行ESG理念，四大维度落地：民生保障（租房特惠福利）、人才安居（633套市级人才专项房）、绿色运营（环保材料、节能照明、垃圾分类）、社区共建（高频社群活动促进基层治理）。
URI测评结论：
聆空星寓的品牌基因并非空洞的口号，而是建立在一套可量化、可复制的管理标准之上。“五心五化”本质上是一套服务SOP与资产运营流程的结合体，这使得品牌具备对外输出管理能力的轻资产扩张基础。而“星社会”社群活动的高频次与高覆盖率，则有效降低了租客流失率——这在URI的资产估值模型中，被视为“降低空置风险”的关键变量。
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运营模式测评：采用 “轻重并举、协同并进” 的双轨模式
重资产模式：依托国企自有物业及与地方政府合作盘活闲置安置房进行改造运营，为业务核心。在已开业2864间房源中，改建1096间（38%），新建1026间（36%），存量安置房转保租房742间（26%）。这种结构使得开发成本显著低于市场化拿房模式。
轻资产模式：为产业园区、地方国企提供租赁住房委托运营管理服务，输出“五心五化”标准与管理系统。采取轻资产运营服务，全权委托合作经营，优质资产整体租赁等多元化合作方案助力资产增值。
▲多元化合作方案助力资产增值
运营表现：数字化闭环与99%满意度
在技术支撑上，聆空品牌自研公寓管理系统，涵盖租客端私域小程序、业务管理、电子发票、营销活动、BI数据分析等核心功能，已完成SAAS化、信创及三级等保改造。租客可通过小程序完成全流程操作，运营端实现数字化管控，有效降低人力与物料成本。
在获客渠道上，采用“线上线下协同，官方渠道为核心、社会化渠道为补充”的营销模式，降低对传统OTA的依赖。
运营成果：截至2025年末，所有项目的平均客户满意度达99%，这一高含金量数据反映了其在服务响应、居住体验与数字化便捷度上的综合落地能力。
URI测评结论：
聆空星寓的运营模式最突出的特征是“成本优势”与“可复制性”。一方面，低廉的物业获取成本与标准化改造流程使其能够在低于市场租金水平下仍保持健康现金流；另一方面，轻资产输出能力意味着品牌可以从“管理自有资产”走向“管理第三方资产”，打开规模增长的第二曲线。数字化系统的三级等保与信创改造，也为其未来对接金融级数据审计奠定了基础。
4
门店案例测评
聆空星寓在杭州已形成以萧山区为核心、辐射上城区的全域布局。门店涵盖已投运、建设中、待建设三个梯次，包括聆空人才星寓、钱新、逸暻、会展中心、美女坝、橙洲、红科、红泰、青梧绿棠等多个项目，密集分布于杭州东站、萧山互通、钱江新城、临空示范区等重点交通枢纽与产业板块。整体布局呈现出“产城融合、职住一体”的鲜明特征，为不同客群提供覆盖全周期的租赁住房保障。
▲聆空星寓分布图
▲聆空星寓门店数
【标杆展示：聆空星寓·钱新】
该项目位于钱江新城核心区，通过盘活闲置安置房，筹集345套（742间）高品质租赁住房。品牌实现了“当年接收、当年装修、当年投运、当年去化”——2025年6月启动招租，至11月底实现满租，目前项目运营期出租率稳定在98%以上。
▲聆空星寓·钱新实景图
该项目荣获“2025年度中国住房租赁产品力TOP100”及“华东区域存量改造租赁项目TOP5”，并被认定为杭州市保障性租赁住房标杆项目。其成功验证了存量资产快速盘活模式的可行性。
【产业融合案例：
聆空星寓逸暻、
美女坝、会展中心】
三个项目紧贴临空示范区产业用工需求，将征后资产改造为“职住一体”邻里中心。逸暻前身为化纤厂区，服务周边制造企业；美女坝于2026年2月投运，补充区域公寓供给；会展中心紧邻大会展中心，服务会展产业链人群。这种模式大幅降低了产业工人的通勤成本与企业的员工管理成本，实现了“产业+安居”的无缝衔接。
▲聆空星寓·美女坝、逸暻、会展中心
【人才专项案例：
聆空人才星寓】
项目毗邻杭州大会展中心，提供633套（904间）人才专项租赁住房，当前项目出租率已达93%。户型面积涵盖51~89㎡的一居室、二居室、大二居室，配置独立厨房及家具家电，可拎包入住。租金严格执行人才差别化标准：A、B类免租金，C、D类按市场价20%，E类40%，普通人才70%。配租对象覆盖A—F类人才及大专及以上毕业生。2025年11月起已常态化招租，同时适用保租房政策。
▲聆空人才星寓实景图
URI测评结论：
钱新项目的“四当年”记录是存量盘活效率的极致体现——从资产接收到满租仅用半年，现金流回正周期远短于行业平均水平。而逸暻等项目的“职住一体”模式，本质上是将租赁住房嵌入产业园区供应链，创造了B端批量获客的稳定来源。99%的满意度在长租行业中极为罕见，这不仅反映了服务品质，也显著降低了租客换房带来的空置成本。
综合以上测评，聆空星寓的价值远不止于“提供舒适的居住场所”。它是一套国企主导、产城融合、存量盘活、轻重协同、社群共建、金融闭环的系统性解决方案。
对政府：它是高效落实保障性租赁住房供应与“人才强市”战略的得力工具；
对投资者：它是具备稳定现金流、合规资产属性与清晰REITs退出预期的优质标的；
对租客：它以低于市场价的租金提供了高标准的居住体验与有温度的社群生活。
结
语
聆空星寓是目前国内国企系租赁住房品牌中，少数同时具备“存量盘活能力、精细化运营体系、数字化底座、社群黏性、以及潜在REITs退出条件” 的范本。其最大的护城河来自“低成本资产获取+高满意度续租率”的组合，这使其能够在保持租金竞争力的同时实现稳健的资产回报。
在租赁住房行业从“重资产投入”走向“重运营能力”的下半场，聆空星寓正在验证的，是一个城市级经营性资产的运营范式。其2026年目标——管理门店突破10家，跻身杭城国企头部公寓运营商行列——并非遥不可及。对于关注中国住房租赁市场资产效率与金融化路径的观察者而言，这份国企答卷，值得持续跟踪与深度研究。
数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank
撰文: URI研究中心
内容审核:聆空星寓
内容复核:木兮
运营编辑:树懒