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今天,中海拿下广州大道南788号地块,地块就在【保利和颂四季】的北侧,面积约3.

今天,中海拿下广州大道南788号地块,地块就在【保利和颂四季】的北侧,面积约3.4万㎡,住宅容积率≤2.9,限高80米。 配建要求:回迁安置商业物业,一所9班幼儿园、一所中小学以及市政道路、绿地、河涌等设施,这些配套均需无偿移交政府。 我分享一些看法: ❶我认为中海拿下它是正确的做法,道理很简单,因为“中海大境”还未卖完,假如该地块被其他房企拿下(比如:保利),则会对中海大境的营销增加不确定性/不可控的因素。相反,中海拿下了它,能提升对广州大道南周边甚至海珠中部一手市场的主导权。 ❷尽管个别项目也曾有“吐槽点/wq”,但整体而言,我个人对中海建造的楼盘印象还是不错的(无任何的广告/宣传成分)。而且,这个项目的容积率≤2.9,限高80米,如果按3米一层计算,顶多只有26层,居住密度、消防安全、等候电梯等都比很多动辄30-50层、容积率>5的项目好。 ❸项目配建幼儿园、小学,虽然未知何时交付使用,以及具体的地段划分(招生)范围、教育资源质素等情况,但业主的子女大概率能入读。学校就在家门口,接送孩子上学放学,都十分安全、便捷、潇洒。尤其下雨天+暴晒天,你就知道学校近家是多么的幸福。 ❹需要注意的是,项目不靠近地铁,而且东侧紧挨广州大道南,车流十分大,容易受到噪音、灰尘等影响。城市界面一般,东北朝向的高层房源能远望广州塔/东塔/西塔等地标,但近景会看到一大遍的城中村/矮旧的楼房,加上靠近中大布匹产业圈,所以周边的圈层较杂乱(电动单车非常多,下班高峰也容易塞车),另外,周边现有的商业(如万达广场、合生广场)虽然越来越成熟,但坦白讲,档次不算高。 ❺规划中的广州地铁26号线途经广州大道南,但会否在该项目旁/附近200-300米设置站点呢?还是未知之数,假如能设置站点,则楼盘会增加卖点,对销售去化也会有帮助。然而,假如没有站点,即这里的居民出行,仍然要以自驾为主,或者是步行、开电鸡、打车等。 ❻如果你在周边工作/做生意,且你只喜欢一手楼,那我建议还是优先考虑中海大境,毕竟它的确定性更大。当然,如果你说“我是喜欢一手楼,但我也不着急入住”,那么,我建议你不如等等再做决定。比如:到底是买大境的二手超新房(即:业主收楼后立刻放卖,全新未入住的房子)?还是买这个新地块项目?你可以等一两年再看看。 ❼今天拍地的项目给到我启发,就是,南泰地块之后也可能会被中海拿下。 海珠中部、东部还有很多待开发的土地,所以,新楼盘新地块根本不稀缺,即使是广州塔旁、珠江帝景北侧,也有地块待开发,更别说什么赤沙、万胜围了。 但海珠西部最宜居的二手板块/地段,我认为只有三个: 第一个是“太古仓-光大-乐峰-京东mall”组成的板块。 第二个是滨江中路与滨江东路交界的位置。 第三个是江南西-昌岗-江泰路一带。 而这三个地段/板块,基本上都没有什么可开发的土地了,所以南泰也是很稀缺的存在,我之前也写过长文分析过,链接,有兴趣的人可以重温一下。 基本上,得南泰地块者,得珠西定价权。这个地块有很多本地居民“喉住”,除非定价很高、设计很差,否则,基本上不愁卖。那定价多少合适呢?我认为5.5-6.5w是合理的,再高的话,就有点难,毕竟旁边的翠城、柏涛、海富,都是3字头左右。 ps:图一、图二、图三,为我上午的拍照图。图四、图五、图六来源房天下广州。