写字楼——新兴片区去化助净吸纳量回升，但供应压力仍致租金下行

2025年第三季度，市场迎一个新项目入市，带来13.6万平方米供应面积。季末，广州甲级写字楼市场总存量升至764.2万平方米，同比扩张8.0%。

季内，新兴商务区继续吸纳企业搬迁或升级需求，助力季度净吸纳量回升至7.6万平方米。尽管如此，但受新增供应的结构性影响，全市平均空置率仍延续上升趋势。截至季末，广州甲级写字楼平均空置率为22.9%，环比微升0.4个百分点、同比上升4.8个百分点。

本季，源自券商及贸易类企业的成交延续活跃。受此推动，金融、零售及贸易两行业需求继续领跑，交易数量及交易面积占比合计均超过50%。同时，专业服务、制造、物流供应链相关企业需求则表现稳定，交易数量/面积占比超10%。

第三季度，业主延续积极的租赁策略，租金指数环比下降2.0%、同比下降7.7%。季末，全市平均租金录得人民币每平方米每月124.9元。

展望

2025年第四季度，预计将有35.3万平方米新增供应入市。至2025年底，市场总存量规模预将接近800万平方米，同比扩张逾10%。

短期内，广州写字楼物业市场交易活动仍将以升级搬迁为主，加之新兴片区更多项目集中入市的影响，写字楼租金及入驻表现预计承压。

零售——项目焕新改造持续，餐饮品牌加速更替

第三季度，有一个购物中心开业，另有一个存量项目部分拆除。综合而言，市场总存量环比扩容0.8%，至769.5万平方米。

季内，得益于新项目预招商面积的释放，以及个别项目分区改造焕新的完成，全市净吸纳量录得4.9万平方米。尽管如此，部分项目空置率因经营承压或个别主力店撤场调整而上升，全市平均空置率环比微升0.1个百分点、同比微升0.6个百分点，至12.8%。

季内，项目积极进行品牌组合焕新，餐饮品牌更替迭代加速，餐饮新店数量占比较上季提升8.3个百分点。

本季，存量项目租金预期维稳，但个别项目因引入知名运营商升级调整而上调租金，租金指数环比微升0.1%，但仍较去年同期微降0.2%。截至季末，全市平均租金录得人民币每平方米每月614.5元。

展望

第四季度，市场预计迎28.2万平方米供应入市。至2025年末，市场总存量预计同比扩容5.5%。

年末，随着存量项目新一轮品牌组合更替的陆续完成，预计更多顺应新消费趋势的品牌及多元化消费场景将于市场亮相，为消费者提供更多购物选择。此外，四季度“十五运会”的召开以及与之相关联的主题消费活动的开展有望助力广州将体育“流量”转化为消费动能，提振本地零售物业市场表现。

住宅——供应略有收缩，交易活动趋缓

鉴于部分优质项目蓄力于国庆假期推盘，三季度内一手住宅供应略有收缩。截至季末，广州一手住宅供应面积合计136.3万平方米，环比下降1.6%。

季内，在政策环境及供应结构维稳的大背景下，买家置业情绪维系谨慎，交易活动放缓。截至季末，全市一手住宅成交面积同比回落17.8%，至113.2万平方米。

本季，市郊区域成交面积占比回升逾10个百分点，全市成交均价因此环比结构性下降11.4%，至人民币每平方米37,262元。

展望

9月末，广州聚焦“好房子”理念，启动“2025年好房焕新季”活动，数个头部开发商集中展示优质房源并针对不同购房需求推出差异化优惠。同时，部分优质项目亦于国庆期间推盘。上述均有望于一定程度上刺激部分购房需求释放。