当前中国房地产已经进入了存量时代，百万亿级的市场机遇可遇而不可求，8月6日，大型房企远洋集团也宣布全面进军不良资产，开始与AMC深度合作，盘活手中资产。

但是机遇背后也是复杂多变的市场，稍不注意就会错失机会或难以翻身，那么金融人、投资人和地产从业者该如何将机遇变现，真正驾驭存量时代的价值重构浪潮？首先，我们就需要了解什么是房地产不良资产以及为何它们如此重要，其次要想入行，我们需要什么能力。

什么是房地产不良资产项目

“不良资产”这一概念最早源于银行的不良贷款，后随着金融市场的发展，不良资产的概念也逐步发生变化。为方便讨论，本文暂以银行的不良资产为例。

银行的不良资产，也称为不良债权，1998年以来我国引进西方的风控机制，将资产分为“正常”、“关注”、“次级”、“可疑”、“损失”五级分类，其中将“正常”、“关注”归为银行的存量资产，将“次级”、“可疑”、“损失”归为银行的不良资产。银行的不良资产依法可以进行剥离或转让。

从不同的维度，可以将不良资产做不同分类。不同的类别，对应投资策略和处置方法也有所不同。从资产内是否包含抵/质押物看，可分为实物类不良资产、股权类不良资产和债权类不良资产三类。其中，实物类不良资产中，最常见的抵押物便是房地产。房地产包含土地、房产、商业体、在建工程等等。

以房地产进行抵押的债权，由于各种原因导致逾期或无法偿还，或房地产项目处于债权债务纠纷中无法推进，从而形成不良，便是本文讨论的房地产不良资产项目。

房地产不良资产项目的投资价值

房地产不良资产项目的形成原因多种多样，如违规违建超建、市场定位不准、操盘力差、项目销售周期变长、政策影响等等。但项目成为不良资产，并不意味着没有价值。良性资产可能沦为不良资产，不良资产经过处理亦可能变成良性资产。陷入困境的项目，往往也在寻求各种途径自救，而这，便是投资此类项目的机会。

由于项目处于困境，需要外界因素介入和帮助，因此不得不在某些方面做出让步，以吸引外界资金或其他。这个让步很大程度是价格的让步，或是可能利润的让步，因此投资此类项目，往往能以相对较低的价格参与进去。

此外，对于意在获得房地产项目本身的投资者而言，项目处于困境时，一般处于建造后期或已建造完成，此时入局，或可节省前期拿地、获批、建造等一系列工作，并且同时存在价格优势，因此通过收购不良资产，从而参与房地产项目本身，也不失为投资者的其中一个选择。

投资房地产不良资产项目应掌握的技能

房地产不良资产项目的投资和处置需要综合、跨界的能力，需要在杂乱的信息中发现价值的能力，锁定目标项目后，需要各方面的问题发现和处理能力，总之，单一层面的知识和能力往往难以处理此类项目所涉及到的问题。具体而言，参与房地产不良资产项目，大致需要掌握法律+金融+房地产三个维度的技能。

法律维度

房地产不良资产项目基本上都涉及很多复杂的法律关系和可能面临或正在面临的诉讼。如何理解和解决所涉法律问题，对于投资和处置都至关重要，这就需要投资者主动寻找相应的线下、线上相关课程及时地学习，例如在火栗网APP中有很多关于诉讼执行的课程，能够提供给我们实际案例作为参考。

例如，债权的收购，需对债权的有效性、抵押的合法性、诉讼的风险与程序等等进行预判。诉讼的程序，需了解基层法院到中院到高院的流程，亦需熟悉从立案到执行，破产和解、破产重整、破产清算等每个程序的流程和相关规定，每个流程所需的时间，可能面临的问题等等。所有因素均与项目的投资和处置息息相关，并对项目的投资和处置有重要影响。

金融维度

由于此类项目动用资金一般比较大，除少数人会用自有资金投入此类项目外，亦有不少人会以配资的形式参与。因此，参与此类项目，往往还要求投资人具有融资的能力，对资金使用的成本、时间有准确判断的能力。所使用的资金可以承受多长时间的拖延，能够动用多少资金作为风险储备，项目的盈利计算等等，无不考验着投资者金融领域方面的技能。

房地产维度

在不良资产这个行业里，早期做的比较好的人都是律师背景出身，因为律师能打官司，了解法院的关系又熟悉诉讼流程，能够解决比较复杂的法律问题和诉讼问题。但是，在房地产不良资产项目中，其项目不仅限于房产，还涉及商业体、在建工程、其他房地产项目等等，因此，涉及项目是否具有发展潜力，盘活或重整的难易程度等问题，需具备房地产专业背景方可准确判断。

特别声明：以上内容仅代表作者本人的观点或立场，不代表新浪财经头条的观点或立场。如因作品内容、版权或其他问题需要与新浪财经头条联系的，请于上述内容发布后的30天内进行。