2025年10月20日，随着收盘价格的固定，REITs市场再次迎来了一个值得被记忆的时刻，6支完成扩募的REITs按照扩募价格计算全部折价。不完全统计，6支REITs最高折价率达21.49%，最低折价率为0.32%，平均折价率约13.35%。

1、回顾

“国泰君安临港REIT”扩募份额于2025年8月29日上市交易，在扩募价格确认前已经形成了事实上的价格倒挂，2025年8月18日二级市场收盘价格为4.382元/份；但此后价格在成交量放大的基础上持续攀升，为后续扩募份额上市营造了较好的人气，但高光时刻随着成交量的下滑逐渐暗淡，二级市场价格于2025年9月16日盘中短暂再次破发当日收盘价格4.455元/份。

2025年10月20日，随着收盘价格4.419元/份，“国泰君安临港REIT”二级市场价格较扩募发行价折价0.32%。至此，6支完成扩募的REITs二级市场价格全部破发。今年此前上市的“华夏北京保障房REIT”二级市场价格也于2025年7月23日跌破扩募发行价。

另外4支扩募REITs份额于2023年上市，上市后不足1个月全部折价。

2、分派率情况

由于6支预测时间的差异性，完成扩募的REITs项目按照已实现的完整年度可供分配金额和预测的第二年完整年度可供分配金额计算，时点分派率中，仓储物流相对较高，平均分派率约为4.87%，略高于同领域均值；产业园稍低一些，平均分派率约为4.69%，相较产业园领域均值的4.72%略低；保障房最低，分派率仅为2.99%，与保障房目前平均3.09%的分派率相比还有一定差异。

以上数据未考虑预测数据的完成度以及未来业绩可持续性等指标差异带来的变动，也未考虑分派周期和二级市场波动对于投资者实际收益的影响。

有几个话题值得思考：

1、扩募份额上市后为什么会折价？

2、扩募定价是否合理？

3、折溢价表现对市场有那些影响？

4、分派率主导下还有多少变动空间？