2025年底，是新螺蛳湾5年租金即将到期之时。

因此，关于新螺蛳湾下一个租期的租金政策，再次成为各方关注的焦点。

新螺蛳湾

据了解，俊发打算延用惯例，按5年一收的方式收租，租金不变。

虽然租金没涨，但一次性收5年，对于螺蛳湾商户来说也是不小的现金流压力，所以已有不少商户表示难以接受。

确实，当下经济环境的寒意、电商转型的阵痛，每一位市场参与者都有切身感受。

商户难，客流与成本的压力真实可见；市场难，传统的模式面临时代的拷问；而作为运营方的俊发，同样身处于巨大的风暴之中。

所以，理解这一决策背后的无奈与必然，看清我们共同所处的现实，比以往任何时候都更加重要。

一、为何必须“5年一收”？——这是一道没有选择的选择题

很多螺蛳湾商户对于“5年一收”的决策无法理解，实际上本次租金的收取，并不是俊发一意孤行，而是由金融机构债权人委员会为启动债务重组而设定的明确前提。

自螺蛳湾搬迁以来，中豪分别在2010年、2012年提前收取了未来10年的租金，其中第二轮租金更是提前了9年收取，并且将收到的租金全部挪作他用没有归还金融债，致使螺蛳湾出现了系统性的金融风险。

2017年，俊发以464亿承债式收购螺蛳湾，累计投入资金297亿元，其中从螺蛳湾一共只收取了91亿元租金，投入自有资金206亿元。

承担了螺蛳湾巨额债务以后，俊发每年光还款就要几十亿，几乎拖垮了自身的现金流。创始人李俊也曾公开表示：如果没有收购螺蛳湾，俊发有息负债降减少80%以上。

最终到2021年，在房地产行业整体下行的背景下，俊发的开发业务受阻，再也无力独自填平螺蛳湾债务深坑，现金流断裂。

因此，目前新螺蛳湾正处于债务重组的关键阶段，金融机构已原则上同意对螺蛳湾的整体债务展期15～20年，但重组协议的生效有个重要前提：本次收取的租金中70%必须用于偿还债务。

这意味着，租金收缴成功与否，直接决定了螺蛳湾债务重组能否启动。

如果商户能与市场同舟共济，选择继续与俊发合作并按时缴纳租金（无论是现金支付还是通过“租金贷”），债务重组方案就能顺利实施，商铺和账户的查封、冻结得以解除，市场将获得喘息之机。

反之，如果租金收取严重不及预期，重组工作将无法推进，螺蛳湾可能面临被分割处置的风险——这无疑等同于“宣告死亡”。

正所谓“覆巢之下无完卵”，若重组失败，一个产权碎片化、失去统一运营的螺蛳湾，对场内数万商户而言，将是毁灭性的打击。

二、俊发躺平了吗？——绝境中的努力与转机

平心而论，面对前所未有的困局，俊发一直没有躺平，而是在积极寻求一切可能的出路，为螺蛳湾和自己争取喘息的空间。

即便在捉襟见肘的情况下，俊发先后还投入了专项资金7亿元用于商贸城硬件环境整体提升，让螺蛳湾得以改头换面。

螺蛳湾改造前后对比

从门头到内部，再到螺蛳湾的“滇忆·465”风情街等一系列文旅化改造，很显然俊发并没有把螺蛳湾当成个包袱，而是切实当作自己的重要资产之一在努力经营。

螺蛳湾“滇忆·465”省级文旅消费示范区

当然了，以俊发目前的处境，难免会有商户担心，自己如果一次性交租5年，万一接下来5年里俊发轰然倒塌怎么办？

但这份疑虑，随着近期一次关键性的合作达成，也完全可以打消了。

10月22日，日本欧力士集团、东方资产、俊发集团和龙湖集团在昆明签订了战略合作协议，共同推动俊发集团债务重组与转型升级。

欧力士、东方资产、俊发和龙湖签约现场

欧力士集团出资约5亿美元，专项用于解决俊发旗下多个项目的续建保交楼以及烂尾遗留问题，龙湖负责代建和商业运营。

其实在俊发出事之后，业界一直就有讨论，以俊发的体量，没有几家企业能救得动，一度还有传言说华润打算出手救俊发。

但即便是华润等央企愿意出手救俊发，某种程度上也等于是左手救右手，背后难免存在国资为了维稳和民生兜底的考量。

而日本欧力士集团作为世界500强企业，在这个时候愿意真金白银入场，哪怕它就是来抄底的，至少也证明了俊发和它旗下的产业已经有了被看好的价值。

世界500强欧力士集团官网

从另一个角度看，外资入场也意味着资本对于行业的看法已经开始乐观，其背后传递出的积极信号，意义远大于注资本身。

说白了，如果连一家日本公司都敢押注俊发，螺蛳湾老板们还有什么好担心的呢？

三、未来路在何方？——守护共同的金字招牌

5年一收的租金政策出来后，有螺蛳湾老板发抖音吐槽，说一次性要交几百万租金，都够去别处买个铺子了，为什么还要租螺蛳湾呢？

其实每到螺蛳湾收租之时，类似的抱怨和情绪总会出现，但为什么每次大部分螺蛳湾老板还是会选择坚守，难道他们傻？

新螺蛳湾不仅仅是俊发的资产，更是云南商贸领域一块沉甸甸的金字招牌。

其强大的聚集效应、深厚的品牌影响力以及贯穿全省、辐射南亚东南亚的商贸网络，是任何单一商户难以独立构建的宝贵平台。

新螺蛳湾现状

放眼全国，新螺蛳湾是39个市场采购贸易方式试点（海关监管代码1039）市场之一。

放眼西南，螺蛳湾是唯一的1039全品类综合批发市场，另外两个1039市场瑞丽国际商品交易市场和重庆大足龙水五金市场的主要经营品类是珠宝玉石和五金。

稍微懂一点外贸的人就知道，1039市场采购贸易方式对于中小微企业和甚至个人做跨境电商的价值是不可估量的。

1039市场提供的税收优惠、结汇便利和通关便利，不是随便去哪里买个铺子就能拥有的。

况且在俊发的运营下，新螺蛳湾“商旅文”融合发展，数字化运营如火如荼，跨界贸易业务不断出成绩，可以说一个多极支撑、多元发展的螺蛳湾已经近在眼前。

新螺蛳湾跨境电商业务不断扩张版图

所以说，虽然传统批发业务一直在被电商冲击，但螺蛳湾并非没有未来，关键还是在于从业者们怎么去做。

在跨界电商蓬勃发展的今天，站位辐射东南亚的昆明，依托1039市场的政策优势，再加上俊发统一运营带来的结构效率，螺蛳湾完全有能力活下去且活得更好。

网上热衷唱衰螺蛳湾的人也不妨思考一下这个问题：2015年电商崛起的时候没把螺蛳湾干垮，2020年疫情也没把螺蛳湾干垮，那么你凭什么认为2025年它反而会垮？

当然，在眼下这个当口，俊发也清楚数万实体商户的现金流压力，所以俊发主动联系多家金融机构，推出年化利率低至3%的“租金贷”产品。

商户仅需首付20%，即可锁定五年租约，这实质上是将一次性的巨大压力，转化为长期的共担。

总而言之，这一次螺蛳湾收租争议已经和以往不同，核心远远不止是租金降不降、几年一收或者打击二房东的问题。

这一次收租直接关乎新螺蛳湾的生死存亡，不夸张的说，俊发和螺蛳湾数万商户一样，共同站在了命运的十字路口。

是任由债务危机将大家一起拖入深渊，还是携手共济，用一次必要的“输血”换回市场长期稳定的“造血”功能？

答案，掌握在每一位与螺蛳湾休戚与共的参与者手中。

相信唯有共识，方能共生；唯有携手，才能穿越周期，等待下一个春天的到来。