关于地产问题，忍不住的想说两句。 第一：房子还能买吗？如果你是刚需，没房结不了婚，那你只能买，没什么可犹豫的。可如果你是想要炒房致富，那还是洗洗睡吧。 过去二十年，中国楼市像坐火箭。经济年增两位数，工厂流水线日夜转，农村年轻人蜂拥进城，广州珠三角灯火通明。城镇化从百分之二三十飙到如今六成七，国家统计局数据，2024年末常住人口城镇化率达百分之六十七。 供给跟不上，学区房、地铁房一夜翻倍。先买的像捡钱，萧逸就是典型。一九零零年进贸易公司，攒首付买老城区六十平旧房，两年转手赚三十万。拿这钱开服装出口公司，到二零一七年营收破千万，顺势二零一八年加杠杆买一百平新房，总价六百四十万，月供两万六。三年后邻居卖七百多万，他尝到甜头。 那时候买房等于印钞机。全国商品房销售面积年年破十七亿平，广州新城鹤立鸡群，珠江边高楼刷屏。居民债务率不高，杠杆玩得转，房价单边上行，谁不心动？中产阶级把房子当摇钱树，负债买房当资产，炒来炒去财富倍增。萧逸公司蒸蒸日上，阳台看小区车满为患，日子美滋滋。 转折来得快。人口红利见顶，出生人口从一千万多滑坡。国家统计局公报，2024年全国出生九百五十四万，比前年增五十二万，但绝对量仍低位徘徊，2025年预测七百七十五万左右。 年轻人结婚晚，生娃少，户口本空白多。结婚买房刚需锐减，老龄化加速，空巢老人公园遛鸟成常态。需求端超级紧缩，过去拉动房价的引擎熄火。+更多 2 供给端更吓人。住建部数据，城镇空置率百分之二十一点四，空置房六千五百万套，全国存量住房够三十四亿人住。 全国商品房待售面积七点六九亿平，去化周期二十三个月，高位徘徊。 三四线烂尾楼锈迹斑斑，一二线老小区车位空荡荡。超级过剩，房价想反弹？做梦。 杠杆压垮骆驼。央行数据，2025年三季度末个人住房贷款余额三十七点四四万亿，同比微降零点三。 居民部门杠杆率百分之六十一点一，国际警戒线附近。 年轻人月供咬牙，消费缩水，咖啡换白开水。萧逸当初月供两万六，利息吞大头，现在回头算，三年付近百万纯利息。 广州楼市缩影。安居客数据，2025年十月二手均价三万三千五百五十七，同比跌百分之十三点三四。 房天下十月第四周三万零六百四十二，环比微降零点零九。 前九月二手网签八万二千六百四十二套，同比增百分之六点六五，但均价持续下探。 新房供应缩水，成交靠老盘，二手挂牌天天砍价。 政策拼命救。广州二零二三年十月起逐步松绑，二零二四年九月底全面取消限购，首付降一成五，利率下调。 二零二五年上半年新房成交三万二千八百六十七套，增百分之十二。 二手上半年五万六千六百一十三套，增百分之十二点九八。 成交量回暖，价格稳不住跌。降息刺激刚需，炒家进场？小区业主群砍价到吐血。 刚需咋办？没房对象家催婚，生活悬空，只能咬牙上车。挑地铁口二手，总价三百万上下，首付凑齐，贷款拉三十年。住进去安稳，孩子书包扔桌上，锅碗叮当。位置定，品质稳，总比租房强。数据摆着，城镇化顶峰，需求还有，但不多了，早买早住。 炒房？醒醒。抄底抄半山腰，谁知底在哪？过去泡沫像郁金香、炒鞋，供需失衡价格虚高。现在平衡，真实价值回归。萧逸挂牌六百四十万，半年砍到四百零五万，清贷剩两百万，亏近四百万。经济增速五点出头，订单稳不涨，你年纪不小，凭啥接最后一棒？ 中产最大坑，把住宅当生产资料。九成九房子是负债生活用品，不会生利息，反吞贷款息。过去城镇化猛进，需求超供，炒作空间大。现在反转，年轻人断崖，供给过剩。政策锦上添花，挡不住结构性下行。