清河橡树湾‌与上地东里跌幅差距这么大？ 多年前我在清河橡树湾‌与上地东里之间选择购买了后者的房子。 那是二十年前，清河橡树湾‌与上地东里都比较偏僻，如今随着海淀北部的城市化与成为全国科技经济最发达区域，这两地周边都成了北部城市商业中心。房价堪比二环内。 但清河橡树湾‌房价明显落后于上地东里。 先看看上地东里。 2025年8月‌：小区均价为120365元/㎡。成交均价高于区域平均水平34%。当月二居室和三居室成交活跃，在售房源中二居室占比达37.6%（99套），三居室占比29.6%（78套）。‌11月‌份：小区均价同比去年下跌7.35%，在商圈内排名第五（共32个挂牌小区）。 ‌我看下跌影响因素主要是，2025年3月北京市发布《关于深化义务教育阶段学区资源配置的指导意见》，扩大多校划片范围，削弱学区房溢价。此前上地东里学区房溢价与周边非学区房差距达2万元/㎡，现缩小至1万元/㎡以内。 ‌ 再看下清河橡树湾。 房价自2023年起出现显著下跌。42平方米一居室从2022年559万跌至2025年330万，三年跌幅达41%；99平方米两居室从1320万跌至896万，两年跌幅33%。 ‌‌大户型‌：140平方米三居室从1706万跌至1555万，一年跌幅9%。 截至2025年10月，清河橡树湾房价均价为‌60505元/㎡‌，环比上月下跌3.43%，同比去年下跌12.25%。 另外看看大环境形势如何？ 今天，我看到一份权威报告(见图2~3)显示，一个是好消息，“当前，政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。” 另一个消息是好或坏，见仁见智，大致内容是 ：近期市场效应有所转弱。《报告》显示，2025年1~9月，全国百城新房累计销售面积同比下降6%，二季度市场边际转弱，三季度延续回落态势，10月高基数效应开始显现，同比降幅有所扩大。 关键是该报告一点都不含糊地明确指出“房地产市场离全面‘止跌’仍有一定距离，风险尚未完全化解。”