11月5日，深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（下称“新南山控股”）通过电话会议形式接待中金公司调研，公司证券事务部副总经理、证券事务代表刘逊及投资者关系经理戴晶参与交流，就公司2025年前三季度经营业绩、房地产及仓储物流业务运营、财务状况及未来战略规划等核心问题进行了详细回应。

投资者关系活动基本信息

投资者关系活动类别：其他（电话会议）

时间：2025年11月5日

地点：公司26楼会议室

参与单位名称：中金公司

上市公司接待人员姓名：证券事务部副总经理、证券事务代表刘逊；投资者关系经理戴晶

业绩表现：前三季度营收利润双增房地产结转带动盈利修复

交流中，公司首先披露了2025年前三季度核心经营数据。财报显示，期内公司实现营业收入109.06亿元，同比大幅增长163.73%；归母净利润3.3亿元，同比实现扭亏为盈。

公司解释，业绩增长主要得益于房地产业务销售结转规模增加，带动盈利能力逐步恢复。不过，公司也坦言，尽管当前房地产政策延续宽松，但市场仍处于筑底修复阶段，购房者信心与预期修复缓慢，叠加部分区域住宅项目库存去化压力较大，未来经营仍面临挑战，将持续关注存量项目去化及行业环境对盈利能力的影响。

业务聚焦：房地产毛利率提升至19.27%物流仓储出租率逆势增长

在房地产开发业务方面，公司披露2025年上半年该业务毛利率为19.27%，较去年同期有所增加。这一改善主要受交付项目区域结构性变化影响，以上海为主力的项目交付结转显著提升了业务利润率水平。

仓储物流作为公司另一核心板块，在行业整体承压背景下表现亮眼。据介绍，2025年上半年，宝湾物流仓库平均使用率达91.1%，较去年同期提升4.1个百分点，在物流仓储市场整体出租率下滑的背景下实现逆势增长。不过，受行业竞争加剧影响，单位租金水平有所承压。

财务与战略：融资成本下降推进资产证券化与资金储备

财务费用方面，公司前三季度财务费用同比增加，主要因有息负债规模扩大导致利息支出增加，同时房地产项目竣备后资本化利息转费用化。但公司表示，随着金融市场流动性改善，已抓住时机对存量融资进行置换，整体融资成本较去年明显下降。

投资收益方面，2024年主要来自宝湾物流公募REITs出表发行，未来公司将结合政策及资产情况，继续推进物流基金、公募等资产证券化运作，提升宝湾物流“募投建管退”闭环能力。长期股权投资则集中在与主营业务相关领域，包括房地产合作项目开发公司、华泰宝湾物流REIT、仓储物流投资合伙企业等。

信用减值方面，2024年度信用减值主要为其他应收款减值损失，系房地产合作项目受市场、政策等因素影响，销售价格及去化未达预期，公司对相关财务资助计提减值。

分红政策上，公司表示主营业务属资金密集型行业，需储备资金支持后续项目投资及运营，未来将综合经营情况与发展需要制定利润分配预案，在条件允许时进一步提高分红水平。

此外，公司新能源业务主要通过参股中国核能科技（HK.00611）实施，聚焦风光储等新能源电站开发。

交流中，公司严格遵守信息披露规定，未出现未公开重大信息泄露情况。

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投资者关系活动类别

其他（电话会议）

参与单位名称

中金公司

时间

2025年11月5日

地点

公司26楼会议室

接待人员

证券事务部副总经理、证券事务代表刘逊；投资者关系经理戴晶

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