上海房东，正经历“最漫长的秋天” 挂牌价一降再降，看房人寥寥无几，上海楼市正在经历一场无声的考验。 王凯最近有点愁。作为上海的房产顾问，他明显感觉到这个秋天格外漫长。 “去年500万的房子，现在买家直接砍到460万，房东一听心都凉了半截。”他翻看着10月的数据叹了口气：上海二手房当月仅成交18483套，同比大幅下降24.17%，创下近一年新低。 与此同时，他手机里却收到上海壹号院7300万级豪宅开盘一小时售罄的消息。这种“冰火两重天”正是当前上海楼市的真实写照。 市场真相，数据背后的上海楼市凉热 上海楼市已彻底进入买方市场。10月上海二手房不仅成交量环比下降9.83%，挂牌均价也降至57033元/㎡，新增挂牌均价仅为52478元/㎡，双双创下近一年新低。 内环内议价率持续攀升，标志着市区核心地段已开启新一轮“补跌”。链家数据显示，目前上海二手房挂牌量约15.6万套，但房东的挂牌热情正在下滑。 市场呈现出明显的“K型分化”趋势：一方面，高端豪宅市场热度不减。 9月上海新房价格环比上涨0.3%，领涨全国，这主要得益于内环内楼盘供应增加以及高端项目的热销。 另一方面，刚需市场却陷入困境。2025年前三季度，上海二手房成交均价降至4.88万元/平方米，同比下降8.6%。300万以内的房源成为市场交易主力，占比约61%。 分化根源，为什么市场冰火两重天？ 这种分化从张江科学城的一个典型案例可见一斑：2024年3月该区域拍出16.8万元/㎡的“地王”，但半径1公里内却呈现冰火两重天。 2005年建的动迁房紫薇茗庭同比下跌13.2%，单价由6.3万降至5.5万元；而2018年建的次新盘万科翡翠却逆势上涨8.7%，单价由9.2万上涨至10万元。 这种现象背后是住房需求从投资属性向居住属性的根本转变。当“房住不炒”成为共识，购房者更加看重房子本身的品质、流通性和居住体验。 老旧小区面临多重困境：抵押价值折损使业主融资能力丧失；维修基金枯竭使电梯故障率升3倍；政策资源弃置使旧改预算削减68%。 而高端物业则成为高净值人群的资产避风港，承载着避险需求、财富沉淀和圈层效应三大功能。 各方博弈，买方卖方的心理拉锯战 当前市场最核心的逻辑，是供需两端对“价格下行”的预期形成共识。购房者对买房的谨慎度明显上升，不再急于出手。 改善型需求因“卖旧买新”链条更长，更易因“旧房难卖”而延迟入市。卖方方面，很多房东因“长周期+低价格”，更倾向于“非急售不降价”。 房东们陷入了典型的“囚徒困境”：虽然更积极地降价，却难以换取成交，市场存在“无量下跌”的风险。 二手房价格已连续5个月下跌，9月环比下降1.0%。房东信心已跌至谷底，即使愿意割肉，也未必能打动买家。 未来走向，上海楼市将往何处去？ 面对市场的分化趋势，核心城市核心地段资产仍具配置价值，而非核心资产的流动性风险需要高度警惕。 随着城市高质量发展工作的推进，房地产行业将加快实现止跌回稳。9月房屋竣工面积同比上升1.5%，为2024年以来首次单月竣工面积同比转正，这是一个积极信号。 低密改善产品正迎来自己的“独自胜利”。10月上海新建商品住宅成交3077套，但在整体低迷中，1200-1500万总价段的成交量却实现最大涨幅。 对于未来，市场分化的局面还会延续。新房基于高价房维持一定活跃，价格或将依旧呈现上涨态势，但涨幅会收窄；二手住宅基于市场调整的大趋势，依旧有下行可能，但跌幅有望趋于稳定。 张江科学城的那位业主，最终将挂牌价又调低了20万。“我知道房子老，没电梯，停车难，但这是我毕生积蓄啊。”他盯着手机屏幕上的调价通知，声音有些哽咽。 不远处，万科翡翠的售楼处依然灯火通明，看房者络绎不绝。销售顾问指着沙盘耐心解释：“我们是品牌开发商，新房设计合理，升值有保障……” 上海的楼市，从未如此撕裂。 上海房价 上海楼市 上海买房 上海房产价格 上海二手房楼市 上海购房新趋势 上海买房困局