满心欢喜买了心仪的房子

现款支付手握买卖合同

但房子可能依然“不属于自己”

案情简述

2021年9月，张某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司名下401号房产，并支付了房款382654元，房地产公司到房管部门将《商品房买卖合同》备案登记在张某名下。

2022年9月，张某与李某签订《房屋买卖协议》，约定张某以30万元将401号房产卖给李某。后李某向张某支付购房款25万元，剩余5万元约定交钥匙时付清（至本案立案时案涉房屋未交工）。

2024年5月，法院依据案外人（张某的债权人）执行申请，裁定预查封401号房产。李某遂诉至法院，要求撤销上述执行裁定书，并判决案涉房产为自己的合法财产。

案件审理

法院审理认为，本案的争议焦点为，李某就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本案中，张某和某房地产公司《商品房买卖合同》、张某和李某签订的《房屋买卖协议》，均是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定、不违反公序良俗，尽管均未办理物权登记，却合法有效，但是仅具有债权效力，不具有导致物权变动的法律效果，李某和张某均未办理不动产变更登记，未取得物权。

现案涉房屋已被法院依据生效判决预查封，李某不能基于与张某的《房屋买卖协议》对抗法院的生效判决，故李某就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。最终法院驳回了李某的诉讼请求。

法官提示

一是购房者在签订购房合同时要重点审查，核实好房屋的情况，特别是核实房屋是否涉及其他纠纷；二是购房者在付款后，要尽早接收房屋并尽快完成过户。