在房屋租赁市场中，二房东转租行为较为常见，相关纠纷也屡见不鲜。如果大房东（即业主或原房东）与二房东之间的租赁合同约定不得擅自转租，二房东未经允许与租客签订合同有何法律风险？让我们从北京三中院审理的一起案件中一窥究竟。

基本案情

2021年3月，张某向王某承租了一套商业房屋用于经营饭店（下称涉案房屋），租赁合同约定租期为5年，未经王某同意张某不得擅自转租。

2024年3月，张某将涉案房屋转租给了李某，并签订《房屋租赁合同》，约定租期为3年。合同签订当日，李某按照约定向张某支付了押金及三个月租金。

一个月后，房东王某来到涉案房屋，告知李某其未同意张某转租，要求李某立即搬离。故李某将张某诉至法院，要求判令解除双方签订的房屋租赁合同，并判令张某退还房屋押金和租金。

法院裁判

法院经审理认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李某提交了自己与王某的通话录音及微信聊天记录，证明王某明确表示自己不同意张某转租。张某虽称转租给李某已征得王某同意，但未提交相关证据予以证明。

最终，法院判决张某与李某之间的租赁合同解除，张某应向李某退还押金及剩余租金。

法官释法

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

在租赁合同关系中，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，承租人张某将涉案房屋转租给第三人李某，需要经过出租人王某的同意，否则王某有权收回涉案房屋。

需要注意的是，即使出租人同意转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人是不具有法律约束力的。

法官提示

在实际租房过程中，如果涉及转租的情况，与二房东签订租房合同时应注意审查其与房东之间的房屋租赁合同是否有同意转租的约定条款，或者房东同意其转租的授权委托书等相关证明。同时，转租合同约定的租赁期限最好不要超过房东与二房东之间租赁合同约定的剩余租赁期限。