为什么房地产市场空前低迷期，北上广深却纷纷卖出了天价地，甚至面粉的价格比面包都贵，是不是市场复苏的一个明显迹象，如果反弹，会不会具有更强的一个反弹力，会不会带动房价普涨，可能真相比较残酷，我们来结合历史经验和当前的房地产市场状况理性分析下。 短视频文案：天价地频出，楼市要触底反弹？真相太残酷！ “2016年北京丰台地王楼面价7.5万/㎡，如今房价8.2万/㎡，开发商血亏30%！ 2020年厦门翔安区的地王至今荒草丛生，60%‘面粉贵过面包’的项目正在亏本硬扛！ 一句话总结:‘所谓地王是开发商的坟场’‘，谁买谁套牢’。 “2024年北上广深核心区地块溢价86%，但远郊流拍率高达70%！静安区地王和奉贤区流拍地块就是两个极端，这不是市场复苏，而是死亡淘汰赛：央国企垄断了核心区，拿地占比83%，民企集体退守代建，利润率跌破2%。 ▸ ‘面粉贵’的背后是开发商集体放弃了90%的市场，死守10%的安全区！” 市场呈现的三大反常现象其实是反弹幻觉。 1、 非核心区依旧是以价换量： “上海内环地价涨了20%，外环的房价却跌去了至少15%，高价地正在抽干刚需市场血液！ 2、豪宅涨价不等于普宅复苏 房地产税试点范围扩大，可能会带动豪宅涨价，因为富人要把税收压力转嫁给买家。其次，保障房供应量增大，会分流市场刚需购买力，普通住宅复苏无望。 3、债务不会消失只会转移： 城投托底市场，持续拿地，进行地方债务置换，用全民税收来补开发商豪赌，2024年城投拿地的债务占比就高达61%。 看清市场要“记住这两条铁律： 1️⃣ 局部高热不等于全面复苏，2025年新房库存压力依然很大，去化周期漫长。 2️⃣ 政策底不等于市场底，日本泡沫破裂前地价连涨了13年。 下一轮周期里，活得久的从来不是赌徒，而是看懂规则的人。 我们再来看一组数据，可能更直观。 ▸ 2016年地王项目亏损率：72% ▸ 2024年核心地块净利润率：5.8%，低于国债收益率。 所以，我们可以得出以下结论: 1. 天价地是资金避险+政策托底的畸形产物，与真实购买力脱钩，这是虚假繁荣的本质 2. 即便反弹也将呈现“K型分化”，核心资产微涨，普通住宅持续阴跌。 3. 普通人应对策略： ▸ 避开“地王辐射区”，因为未来3年交付踩踏风险最高，紧盯二手房流动性，等待保障房入市冲击。 记住:在非理性市场中，克制比贪婪更需要智慧。