观点网11月20日，万科在“老地方”深圳大梅沙万科中心召开了2025年第一次临时股东会。

据与会投资者介绍，出席的管理层有7人，坐在C位的正是新任董事长黄力平，执行副总裁郁亮、李锋、李刚、华翠、韩慧华以及董事会秘书田钧等6人伴随其左右。

尽管比不上年度股东会，但本次临时股东会来到现场的股东数量并不在少数，或许都是为了见一见黄力平这位万科新任董事长。

会上，黄力平表示，在房地产新旧发展模式的转换过程中，要消化过去“三高”阶段形成的负担，必然有一个阵痛期，公司发展面临严峻挑战，经营业绩也会持续承压。对此，需要凝聚众人智慧和力量，需要各方相向而行，共同应对，保持坚定的信心和足够的耐心。

“作为大股东，深铁集团将与各方一起不懈努力，帮助万科有序化解风险，摆脱困境，推动万科重回健康发展的轨道，不辜负各位股东的支持与信任。”

深铁的借款

当前外界能观察到的深铁集团对万科最直接的帮助便是借款，本次临时股东会的召开也与之有关，大会仅审议表决了一个议案，便是《关于就深铁集团向公司提供股东借款并由公司提供担保订立框架协议的议案》。

将时间拉回到11月2日晚间，万科发布了三份公告，其中一份便披露了深铁集团向公司提供股东借款并由公司提供担保暨日常关联交易的详细信息，也是本次召开临时股东会的缘由。

万科在公告中指出，公司与第一大股东深铁集团签署了《关于股东借款及资产担保的框架协议》（以下称《协议》），约定从2025年以来至2025年度股东会召开日为止期间，公司拟向深铁集团申请不超过220亿元的借款额度。

截至公告当天，深铁已累计向万科提供了12笔借款，额度合计297.94亿元，最终万科提取的金额为291.31亿元，且利率均为2.34%。

值得注意的是，万科方面并未对9月27日那笔9.89亿元的股东借款进行单独公开披露，因此之前市场各方统计的股东借款记录仅有11次。

据了解，《协议》约定从2025年以来至2025年度股东会召开日为止期间，万科拟向深铁集团申请不超过220亿元的借款额度，包括《协议》生效之前已实际发生但万科未提供抵/质押担保措施的信用借款、已提供担保但后续确认担保无法实施或部分无法实施的借款，及框架协议生效之后发生的借款。

简单来说，就是从2025年开始，深铁向万科提供的无担保借款都包括在了这220亿额度之中。

上述已有的12笔借款记录中无抵押借款共8笔，额度合计203.73亿，实际提款金额为197.1亿。也就是说，在签订《协议》之后，万科还能向深铁进行无抵押贷款的额度只剩22.9亿元。

在《协议》签订之后，11月11日，深铁再次向万科提供了一笔额度为16.66亿元的无抵押担保借款，期限不超过3年，利率同样是2.34%。

算上最新一笔，深铁年内已累计向万科提供13笔借款，额度总计314.6亿元。假如最近的16.66亿被万科尽数提取，那么实际借款金额合计为307.97亿元，220亿额度仅剩个位数，只有6.24亿元。

另外值得关注的是，万科于公告中指出，将对《协议》下实际发生的借款提供抵/质押担保。也就是说这220亿并非真的不用提供抵押或质押，而是“先上车后补票”，先借着花，之后再提供担保措施。

对于为什么临时要求“补票”，韩慧华表示，资产抵质押是借款的常规安排，也是市场化、法治化原则的体现。在此前股东借款合同中已有约定，已披露的股东借款公告中，也都有相应的债权安全保障措施，万科是在履行双方签署的借款合同义务。

韩慧华进一步说明，本次是申请获得股东授权，完成资产抵质押手续。前期为及时满足万科的资金需求，避免因履行股东会审批程序过长而延误资金到位时间，大股东已先行提供了部分资金，本次向股东集中申请资产抵质押授权额度，是为了完成股东会授权程序，完善抵质押手续。

当天，万科公告宣布本次临时股东会唯一的议案获投票通过。总体来看，同意股数占比98.6371%；反对股数占比1.2122%；弃权股数占比0.1507%。

万科的未来

截至11月3日，万科已用深铁提供的借款偿还了12笔公开债券的本金或利息，金额合计165.22亿元。

在深铁再次提供16.66亿元借款时，万科于11月13日偿还了“20万科08”的本金及利息。

近两个月内，万科即将到期的债券本金或利息包括“22万科MTN004”、“22万科MTN005”、“21万科02”，金额合计70.15亿元，分别于2025年12月15日、12月28日、2026年1月22日到期。

在借款额度即将“归零”时，这部分到期债务或需以万科自身的库存现金、营运现金流或其他外部融资偿还。

根据三季度报告，截止9月30日，万科账上货币资金余额为656.77亿元，足以覆盖短期债务压力。

债务之外，万科未来经营方向也是现场股东们的关注重点。

对此，黄力平介绍到，对于万科未来工作，将从三方面着手。一方面，万科将坚持战略聚焦，按照《十五五规划建议》中“推动房地产高质量发展”的工作要求，在稳定住宅开发业务的基础上，推动业务布局优化和结构调整，从城市聚焦、业务组合、发展模式、产品定位、科技赋能等五个发面综合施策。

另一方面，万科将坚持规范运作，健全“治理规范、内控有效、阳光透明”的管理机制，将“强化管控”与“保持活力”有机结合，主动开展组织优化工作，压缩管理层级，缩短管理链条，整合事业部资源，持续构建更加规范、高效的治理机制。

此外，万科还将坚持科技赋能。充分应用新一代信息技术、绿色低碳技术、新型建造技术，打造具有竞争力的产品与服务，并携手合作伙伴，加快场景培育，开放推动新场景的规模化应用，持续提升多元场景的开发和经营能力。

另一边，郁亮表示，《十五五规划建议》内容明确了房地产行业在保障和改善民生方面的重要作用，也再次强调了行业高质量发展的目标，这对万科发展具有重要指导作用。

他认为，《十五五规划建议》指出“优化保障性住房供给”、“因城施策增加改善性住房供给”。未来行业将构建起多层次住房供应体系，创造更多的有效需求以及机会。

“我们相信，随着政策的持续落实，合理住房需求逐步兑现，行业有望逐步走出调整周期，迈向稳健发展新阶段。”