得益于抵押贷款利率下降，更多购房者进入市场，美国上月二手房销量升至2月以来的最快水平。

美国全国房地产经纪人协会（NationalAssociationofRealtors，NAR）周四表示，经季节调整后，10月二手房销量较9月增长1.2%，年化销量达410万套。

与去年10月相比，销量增长1.7%。据FactSet数据显示，此次销量数据高于经济学家此前预期的约409万套年化销量。

10月美国房屋销售均价较去年同期上涨2.1%，至41.52万美元。回溯至1999年的历史数据显示，这一价格创下历年10月的最高纪录。目前，美国房价已连续28个月实现同比上涨。

自2022年抵押贷款利率从历史低位开始攀升以来，美国房地产市场便陷入低迷。去年，美国二手房销量跌至近30年来的最低水平。

尽管今年销量仍显疲软，但随着30年期抵押贷款平均利率降至一年多来的最低水平，今年秋季的房屋销量获得了提振。

即便如此，在经历多年房价飙升后，购房affordability（可负担性）以及经济与就业市场的不确定性，仍是许多潜在购房者面临的重大障碍。

这使得自2023年以来，美国二手房年化销量一直徘徊在400万套左右。从历史数据来看，美国二手房年销量通常稳定在520万套上下。

全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・云（LawrenceYun）表示，要缩小这一差距，需要市场上待售房屋数量大幅增加，同时抵押贷款利率出现更显著的下降。他在2026年预测中指出，明年房屋销量有望增长14%。

“我认为我们明年无法达到（520万套的历史正常水平），”劳伦斯・云称，“我们需要多卖出100万套房子才能回归正常状态，而我预计明年仅能多卖出50万套。”

根据房地美（FreddieMac）的数据，上月成交的房屋大概率是在8月至9月期间签订购房合同的，当时30年期抵押贷款平均利率在6.63%至6.26%之间波动。10月，抵押贷款利率的下降速度加快，平均利率降至6.17%——这是自2024年10月3日以来的最低水平。不过，此后几周利率又略有回升。

对于能承受当前抵押贷款利率的购房者而言，今年市场上的可选房源比去年更丰富，这让他们受益。

全国房地产经纪人协会表示，截至10月底，市场上待售二手房数量为152万套，较9月减少0.7%，但较去年10月增加10.9%。然而，这一库存水平仍远低于新冠疫情前常态下的约200万套待售房屋数量。

劳伦斯・云指出：“若以疫情前的常态为标准，目前市场库存仍处于紧张状态。”