高层住宅的终局，从一场大火开始烧出真相 你以为买的是资产，其实买的是负债 这是观测者房源的第N篇原创。 1 香港宏福苑的一场大火，烧出了多少人的焦虑。 朋友圈里，有人哀悼，有人祈福，还有人默默打开了购房APP，搜索“多层住宅”、“电梯洋房”。 但更多人，是在偷偷算一笔账：我那套位于28楼的心安小窝，30年后会变成什么样？ 答案是：不会怎样，就是会变成一个你送人都送不掉的烫手山芋。 不信？我们来算笔账。 你花300万在二线城市买了个高层住宅，以为拿到了通往中产的门票。但你不知道的是，这张门票的有效期，可能只有20年。 20年后，你的房子开始步入老年。 电梯开始闹脾气，今天咣当，明天罢工。物业说，换一部新的要40万，这栋楼200户，每户摊2000块。 你咬咬牙，掏了。 又过了5年，外墙开始掉皮，像得了皮肤病。物业说，要整体翻新，这次每户要摊3万。 你看了看余额，又掏了。 等你终于熬到退休，想着可以安享晚年时，物业上门通知：整个楼的供水系统要换了，这次每户5万。 你还掏得起吗？ 你的邻居们还掏得起吗？ 更可怕的是，这个时候，你的房子已经30年房龄了。银行一看，直接拒绝贷款。想卖？可以，全款。 谁会用全款买一个未来还需要不断投钱的老房子？ 2 高层住宅的本质是什么？ 是地方财政的提款机，是开发商利润的倍增器，唯独不是你的安居梦。 地方上要发展，需要钱。钱从哪里来？卖地。 怎么把地卖得更贵？提高容积率。 于是，一块本来只能盖10栋6层楼的地，硬是被塞进了20栋30层的楼。 你为这套房子付出的300万里，有200万是地价。而这块地能承载这么多住户，全靠往天上发展。 开发商也不容易，花了大价钱拿地，总要赚回来。于是公摊面积来了，精装溢价来了，车位卖得比车还贵。 最后，你用三代人的积蓄，换来了一个空中鸽笼。 你还沾沾自喜，觉得拥有了资产。 但真相是，你买的是一个会不断贬值的负债。 3 有人说，我们有物业维修基金啊。 说这话的人，一定没仔细算过账。 按照总房款3%交的维修基金，300万的房子也就9万块。 够干什么？ 香港宏福苑这次只是外立面翻新，每户就要15-18万人民币。 9万块，连给楼换层皮都不够。 更别说换电梯、换水管、换电线了。 这还是在物业维修基金没被挪用的情况下。 至于会不会被挪用？咱不好说，咱也不敢问。 4 更魔幻的是，我们明明知道这是个坑，还是义无反顾地往里跳。 为什么？ 因为我们都相信，自己不会是最后一个接盘的人。 我们都计划着，住个十年八年就换房，把这个烫手山芋传给下一个“有缘人”。 但你想过没有，当整个市场都意识到高层住宅是坑的时候，谁还会来接盘？ 当00后、10后继承了大量房产，他们为什么要花光积蓄来买你的老破高？ 是郊区的洋房不香，还是新区的叠墅不靓？ 5 那么问题来了：已经买了高层住宅的人，该怎么办？ 观测者房源给你几个实在的建议： 第一，尽早置换。 如果你还年轻，还有收入增长空间，趁着房龄还没超过15年，尽快置换到品质更好的小区。 多层、洋房、别墅，或者核心地段的新高层，都是更好的选择。 第二，关注物业。 如果暂时无法置换，一定要选个好物业。一个好的物业，能让你的房子老化得慢一点，再慢一点。 怎么判断物业好不好？看他们舍不舍得在维护上花钱。 第三，降低预期。 如果你打算一套房住到老，就要做好不断投钱维护的准备。 同时，也要接受一个现实：这套房子可能无法成为你留给子女的优质资产。 6 最后，说点扎心的。 我们这一代人，可能是最纠结的一代。 小时候住在胡同里、弄堂里，梦想着住进高楼大厦。 等真的住进去了，才发现高处的风景虽好，但风也大。 我们为了一套房子，掏空了六个钱包，背上了30年房贷。 到头来却发现，这可能是人生中最失败的一笔投资。 但这就是生活，总是充满了讽刺和无奈。 我们能做的，就是在认清真相后，依然努力活下去。 毕竟，房子是租的，但生活不是。 哪怕是高空中的鸽笼，也要活出鸟语花香。 公众号：观测者房源 深耕上海市场，专注单边立场，用数据和案例穿透涨跌迷雾。 （本文仅代表作者观点，不构成投资建议。市场有风险，决策需谨慎。） 香港大楼火灾 高层住宅楼火灾 宏福苑火灾 香港住宅起火 宏福苑着火 香港住宅火灾 香港小区火灾