“离谱，真的解释不清！”

当我把今年嘉品二手房的成交数据，拿给几位奥体中介朋友看，他们不约而同地发出了类似的感慨。

以11月为例，一套183㎡高区，以总价1535万成交送两个车位。去掉车位，裸房单价也要8万左右。

今年3月以来，二手行情长期处于下行通道。个盘偶尔出现一两套高价成交尚可理解，可嘉品的怪异之处在于：明明月均成交仅3套，却屡有8万成交。

8月，183㎡高区1618万带一个车位，裸房单价8万6多；7月，156㎡高区单价8万2；4月，155㎡高区单价8万；3月，183㎡中区单价8万1。

看起来，嘉品的大户型不仅没受市场影响，反而有点“逆势走强”的意味。

“一直觉得它价格偏高，曾有两位客户没推这个盘，结果最后跟别人买了这儿。”一位中介朋友坦言。

嘉品客观上的短板并不少：有公租，周边配套不成熟，品质也非板块顶尖。

可就是这样一个存在感不强的小区，二手房价却异常坚韧，连一线中介都难以说清其背后的逻辑，堪称今年杭州楼市的一大“未解之谜”。

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没有对比，就难以体会嘉品表现之“神奇”。

嘉品由10幢高层组成（含1幢公租），总计904户住宅。主力户型面积为约120㎡三房、139㎡和154㎡四房，及182㎡5房。

外立面铝板玻璃，配备滨江标志性的蓝宝石景观水池，恒温泳池、儿童乐园，及各类健身空间和主题架空层。

在多数中介的评估体系中，奥体“老三兄弟”及澄品，其综合品质并不逊于它，甚至更受认可。

但恰恰是这些“优等生”，今年高价二手房的表现，却相对平淡。

如创世纪，3月以来无一套房源裸房单价站上8万；时代奥城亦如此，主流成交价集中在7万左右。

天璞倒是有几套8万成交，但除去洋房，仅有一套3月成交的高区139㎡，单价8.16万。

就算是板块成交量大户澄品，也难以稳住高价。

7月以来成交的近20套房源中，去掉3套8万的洋房，只有1套169㎡高区卖到了8-9万。主流145㎡成交单价7万上下，近期一套中区单价只有6万7。

总的来说，奥体其他楼盘的价格走势，基本与大行情同频共振。唯独嘉品，仿佛自成体系。

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对于这一现象，奥体中介们尝试从不同角度，给出过几种解释。

其一，是产品与供应的稀缺性。

高价成交集中在156㎡和183㎡的大户型，尤其是183㎡的五房，在奥体核心区相对稀缺。

具体到嘉品，除去2幢限售房源，实际可交易571套。目前挂牌的50多套房源中，183㎡户型只有12套，最便宜报7万4，高区最贵则挂8万8。

只要房东不内卷，楼层好且已满二的优质房源，确实有底气维持高单价。

其二，是开阔的视野优势。

由于周边不少地块尚未开发，东侧又毗邻文渊实验小学，使得小区外部空间非常疏朗。其北侧能无遮挡地直面壹号院、奥体“莲花碗”，甚至能远眺对岸。

但据规划，嘉品西北侧是一块容积率高达6.0的商地，规划百层高楼。这意味着北侧的“无敌视野”，未来注定会被大幅遮挡。

其三，则是一些市场流传的“阴谋论”。

比如，曾有传言称为了助力不限价新盘入市，有意做高托市。但这种说法，在持续出现高价成交的事实面前，自然不攻自破。

中介们也试图从客户身上寻找共性，但一番分析下来，发现客户需求似乎也并无统一的明显倾向。

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最终，中介们将线索聚焦到了一个相对最合理的解释上：叠加学区的综合优势。

嘉品所对口的“双学军文渊”学区（文渊小学文渊初中），其招生范围内已交付小区包括奥邸国际、观品、嘉品、天赋、檀悦、悦著云轩等楼盘，及部分回迁房。

“奥邸和观品总价较高；天赋和檀悦交付较早，悦著云轩品质又稍逊。”一位中介分析道。

而附近的奥映鸣翠府，价格一路卖到9-10万，总价高得离谱，或也在一定程度推高了买家的心理预期。

如此逻辑便清晰了：若诉求是让孩子入读“双文渊”，并希望在附近找到一个综合属性不错的四五房大改善，那么嘉品几乎成了当前市场上最好的选择。

这种独特的稀缺性，为其构筑了坚实的价格护城河。

尤其当旁边新房高达9-10万时，嘉品8万的二手单价，在目标客群眼中反而成了一种“理性的坚挺”。

它或许并非完美，但抓住了一些改善家庭的核心诉求——优质教育和居住品质的兼得。

这或许就是神奇嘉品背后，最贴近市场逻辑的答案。

但接下来，嘉品二手房想要继续高价成交，难度恐怕会大幅提升。原因在于同学区范围内的保利·天珺即将开盘。起步只有170㎡，总价段高度重叠。

而天珺产品力出众，大概率将吸走大量客户。