包头市九原区综治中心始终秉持以人民为中心的发展思想，将“小事不小办、实事办扎实”的工作理念贯穿矛盾纠纷化解全过程，聚焦群众急难愁盼问题，充分发挥调解在社会治理中的基础性作用，成功化解多起民生领域矛盾纠纷，为辖区和谐稳定筑牢坚实防线。本文将通过一起房屋租赁合同纠纷的化解案例，剖析调解工作技巧，提炼可复制推广的经验做法。
基本案情
租赁转买卖遇阻引发款项争议
这起纠纷的双方当事人为任某某与辛某某，纠纷源于长达十余年的房屋租赁及中途变更的买卖意向。2014年9月，任某某与辛某某达成租赁协议，承租辛某某位于九原区文明路十号街坊某小区的房屋，双方约定年租金1.3万元，且租金包含取暖费用。此次租赁关系持续稳定，为双方后续的合作意向奠定了基础。
2019年5月14日，任某某因长期居住对该房屋产生购买意愿，双方经协商后补签购房协议。次日，任某某便按照协议约定将86万元购房款全额转入辛某某账户，展现了购买房屋的诚意。然而，在后续办理房屋过户手续时，双方发现该房屋无产权证书，不具备法定交易条件，买卖事宜被迫搁置。考虑到任某某仍有居住需求，且双方此前租赁关系良好，经友好协商一致，决定恢复租赁关系。
为明确后续权利义务，双方重新签订租赁合同，约定自2019年9月30日起，年租金降至8000元，同时调整取暖费承担方式，由任某某自行承担。针对此前已支付的86万元购房款，双方约定将其中8万元作为预付房租，后续年度租金根据租赁时长从该笔预付房租中逐次扣减，剩余购房款辛某某已逐步退还任某某。2025年8月31日，双方协商一致终止租赁关系，但在结算预付房租时产生争议，经任某某自行核算，认为辛某某尚余3.4万元预付房租款未退还，而辛某某对该金额持有异议，双方多次沟通无果后，任某某向九原区综治中心申请调解。
调解过程
精准施策搭建沟通桥梁化解分歧
九原区综治中心接到该调解申请后，高度重视这起涉及民生的纠纷，第一时间启动调解程序，秉持“客观公正、耐心细致、依法依规”的原则，分步骤推进纠纷化解工作。
全面摸清案情掌握争议焦点
调解员首先联系辛某某到调解四室领取相关材料，并耐心倾听其对事件经过的描述。辛某某表示，任某某确实租赁房屋至2019年，当年双方达成购房意向后，后因任某某自身资金不到位导致买卖未成，双方才改为继续租赁，租金从购房押金中抵扣。调解员敏锐察觉到双方对购房款金额、款项性质及抵扣方式的表述存在差异，这正是纠纷的核心症结。为避免片面采信一方陈述，调解员随即与任某某取得联系，核实相关细节，详细记录双方对案件事实的不同表述，梳理出“购房款金额认定、预付房租抵扣时长、剩余款项核算”三大争议点，为后续调解找准方向。
搭建沟通平台促进理性对话
考虑到双方此前有长期良好的合作基础，且纠纷本质为款项结算争议，并无根本性对立矛盾，调解员决定组织双方当面调解，为其搭建直接沟通的桥梁。调解前，调解员分别与双方进行单独沟通，一方面向任某某说明辛某某对款项金额的异议点，引导其提供购房款转账记录、历次租金抵扣凭证等关键证据；另一方面向辛某某释明任某某的诉求依据，提醒其梳理租赁期间的租金结算明细。2025年10月10日，双方当事人如约到场参与调解，调解员首先明确调解纪律，强调“摆事实、讲证据、讲道理”的沟通原则，随后让双方依次陈述诉求及依据，并有序展示相关证据。
依法核算款项促成达成共识
在厘清基本事实后，调解员聚焦核心的款项结算问题，结合双方签订的租赁合同及相关法律规定，逐一核对租赁时长、年租金标准、取暖费承担情况及预付房租抵扣明细。调解员向辛某某详细说明核算过程及依据，辛某某对核算结果表示认可。随后，调解员围绕退款期限问题与双方沟通，考虑到辛某某当前的资金周转情况，在征得任某某同意的基础上，提出分期退款的方案，最终双方就退款事宜达成一致。
调解结果
分期退款定分止争案结事了
经九原区综治中心调解员的耐心调解，双方当事人自愿达成调解协议：辛某某于2026年6月28日前，分三期向任某某退还剩余预付房租款3.4万元。协议签订后，双方当事人均表示认可，任某某对调解结果满意，辛某某也承诺将按时履行退款义务，这起持续多月的款项争议最终得到圆满解决。
适用法律
明晰权利义务筑牢调解根基
本案调解过程中，调解员始终以法律为依据，精准适用相关法律规定，为纠纷化解提供坚实的法律支撑。其中，核心适用的法律条款为《中华人民共和国民法典》第七百二十六条关于房屋承租人优先购买权的规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”
虽然本案中房屋买卖因无产权证未实际履行，但调解员在调解过程中向双方释明该条款，明确了出租人与承租人在房屋买卖中的权利义务，既让任某某了解到自身作为承租人的优先购买权，也让辛某某清楚出卖房屋时的通知义务，为双方后续恢复租赁关系及款项结算的协商奠定了法律认知基础。同时，针对租金支付、预付房款抵扣等租赁关系中的核心问题，调解员结合《中华人民共和国民法典》合同编中关于租赁合同的相关规定，明确双方权利义务，确保调解协议的合法性与有效性。
典型意义
提炼“三步调解法”提升纠纷化解效能
这起房屋租赁合同纠纷的成功化解，不仅解决了当事人的实际问题，更积累了民生领域矛盾纠纷化解的宝贵经验。九原区综治中心在长期实践中，逐步提炼出“精准摸排—靶向沟通—依法促成”的“三步调解法”，有效提升了矛盾纠纷化解质效。
精准摸排摸清“病灶”是前提
矛盾纠纷化解的关键在于找准根源，若仅听一方之词，极易陷入“公说公有理，婆说婆有理”的僵局。九原区综治中心始终坚持“不偏听、不偏信”，接到调解申请后，第一时间分别与双方当事人沟通，全面了解事件经过、诉求主张及争议焦点，同时引导当事人提供转账记录、合同协议、结算凭证等关键证据，通过“听陈述、核证据、理脉络”，精准锁定纠纷“病灶”，为后续调解制定针对性方案提供依据。本案中，正是通过核实银行流水，及时纠正了辛某某的记忆偏差，为款项核算扫清了障碍。
靶向沟通搭建“桥梁”是关键
很多民生纠纷并非不可调和，而是缺乏有效沟通的渠道，导致小矛盾演变成大分歧。九原区综治中心充分发挥“第三方”优势，一方面在单独沟通中倾听当事人的情绪诉求，做好情绪疏导和法治宣讲，引导当事人理性看待争议；另一方面组织双方当面调解，明确沟通规则，让双方能够“摆事实、讲证据、讲道理”，避免情绪化争执。同时，针对争议焦点，结合证据和法律规定逐项剖析，让当事人清楚自身权利义务，增强调解的说服力。
依法促成筑牢“底线”是保障
调解并非“和稀泥”，必须以法律为底线，确保调解协议合法有效，才能真正实现“案结事了”。九原区综治中心调解员均具备扎实的法律知识和丰富的调解经验，在调解过程中始终坚持依法调解，向当事人释明相关法律规定，结合法律规定和案件事实核算相关款项、明确权利义务，确保提出的调解方案既符合法律规定，又兼顾双方实际情况。同时，引导双方签订规范的调解协议，明确履行期限、违约责任等关键内容，必要时协助当事人申请司法确认，增强协议的强制执行力，从根本上化解矛盾隐患。
