观点指数海南封关启动物流体系升级，指数继续扩张向好2025年11月，我国仓储、物流景气指数均处于扩张区间，快递发展指数同比提升3%，电商物流指数保持稳定。政策层面形成国家战略与区域特色结合的矩阵，海南封关重点布局多式联运网络，辽宁发力低空经济与跨境电商，行业加速向高质量发展新格局迈进。
海陆空+智能化多式联运，企业助力自贸港经济发展据物联云仓披露，12月全国重点城市租金、空置率小幅波动，海南加速构建海陆空立体物流网络，开通首条跨海峡低空无人机物流航线，落地多条航空货运通道，升级多式联运体系。头部企业布局智能物流园区，通过数智技术与绿色转型降本增效，为自贸港封关运营提供坚实支撑。
企业优化资产竞争力，物流科技与航空运输成重点报告期内，物流行业聚焦资产整合、科技赋能及航空物流赛道，海南自贸港成投资热点，多个高标仓、智慧物流项目加速落地。头部企业加码落地绿色智慧标杆项目与高端物流场景，通过并购、融资优化资产结构，行业向科技化、绿色化、全球化转型。
菜鸟三次合作仓储物流基金，宝湾REIT购入新一线项目菜鸟与中国人寿联合发起17亿元仓储物流专项基金，聚焦长三角及长江中游高标仓储，双方整合产业与金融资本优势，形成成熟运营闭环。南山控股筹划华泰宝湾物流REIT购入四座新一线城市核心物流项目，资产区位与配置优势显著，有望提升基金收益的稳定性。
海南封关启动物流体系升级，指数继续扩张向好
2025年11月份仓储指数为50.4%，虽较10月份回落0.2个百分点，但仍稳定运行在50%的扩张临界线以上，行业整体运行平稳。从分项指标看，新订单指数与上月持平，处于50.5%的扩张区间，表明受部分大宗商品市场需求持续释放及电商促销活动支撑，仓储业务需求保持平稳增长。设施利用率指数同步提升至52.4%，仓储资源利用效率持续优化。
库存周转与衔接呈现积极变化，期末库存指数连续两个月回升，平均库存周转次数指数保持平稳，供应链上下游衔接顺畅，企业补库意愿略有增强。值得关注的是，业务活动预期指数大幅回升4.2个百分点至55.3%，显示企业对年末及后续市场的信心充足。
专家分析指出，年末随着政策支持持续发力，投资与消费相关需求继续释放，预计仓储业务需求有进一步回升的空间，行业将保持平稳向好的发展态势。
2025年11月份，中国物流业景气指数为50.9%，环比回升0.2个百分点。分领域来看，工业制造领域物流需求表现突出，电子元器件、新能源汽车及零部件等细分品类物流活跃度较高，居民消费领域物流需求趋稳，为行业增长提供稳定支撑。
企业经营韧性持续显现，在成本压力下，主营业务利润指数环比回升0.2个百分点，物流服务价格指数保持稳定。业务活动预期指数虽环比小幅回落至54.9%，但仍保持高位运行，印证行业对后市发展的乐观判断。
2025年11月中国快递发展指数达到478.1，同比提升3%，在“双十一”促销周期中展现出强劲的服务保障能力。其中发展规模指数、服务质量指数和发展能力指数分别为646、661.3和266.4，同比分别提升6%、1.9%和0.3%。发展趋势指数为60.3。
11月快递行业旺季特征明显，市场规模较快增长，服务质效稳步提升，运营效能持续增强，科技装备扩大应用。快递业的良好发展充分彰显我国的经济活力，为服务民生、促进产业升级提供坚实支撑，预计12月行业仍将保持向好的发展态势。
电商物流指数11月份则稳定在113.1点，与上月持平，虽受促销活动提前释放影响，总业务量指数和需求放缓，但电商物流企业并未受到需求高峰的冲击，服务能力和效率不降反升，库存周转率有所回升，物流时效、履约率、满意率和实载率指数均为年内新高。
成本控制成效持续显现，电商物流成本指数实现连续6个月回落，降本增效措施落地见效，同时运动户外、宠物、潮玩等新品类消费增长及即时零售崛起，为电商物流注入新动能。且以美团闪购、淘宝闪购、京东秒送为代表的即时零售成为本月电商消费新的增长点。
政策方面，据观点指数不完全统计，共录得4项重磅政策，涵盖国家“十五五”物流产业转型纲领、海南封关配套物流升级方案、跨境电商新业态扶持、低空经济培育等维度，形成“国家战略引领+区域特色落地”的政策矩阵。
期内，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》提出物流行业将聚焦降本、提质、拓空间，通过多元赋能升级核心能力、拓展细分市场，推动行业从规模扩张向质效并重转型，为物流产业高质量发展划定核心方向。
海南省于12月18日正式封关，成为当月物流行业的核心聚焦点。其依托“十五五”发展规划，重点布局公铁海多式联运网络，按照自由贸易港产业定位完善土地供应制度，优先保障物流枢纽、保税仓储等关键设施用地需求。
同时推动本地物流、航空、航运企业向一体化供应链服务企业转型升级，强化“港口+枢纽+通道”的联动效能；扩大与东南亚国家航空产业合作，着力构建“海南集散、东南亚分拨”的国际物流服务体系，打造面向东盟的区域性物流枢纽。
商务部同步出台支持政策，明确提出鼓励跨境电商、海外仓等新业态新模式发展，助力外贸企业依托物流网络拓展国际市场，为海南封关后的跨境物流业务增长提供政策支撑。
此外，辽宁省也在“十五五”规划建议中提出，大力发展低空经济这一新兴赛道，强化新能源通用飞机、工业级无人机等低空飞行器整机制造能力，推动低空制造业集群化发展。
在此基础上，辽宁印发《中国跨境电子商务综合试验区实施方案》，提出打造一体化跨境电子商务服务体系，建设辐射东北亚的跨境快递物流中心，形成与海南南北呼应的区域物流发展格局。
总体来说，物流行业政策围绕着国家“十五五”的转型目标精准发力，海南封关成为物流体系升级的重要契机，其国际物流枢纽建设将带动区域跨境物流业态创新；
而跨境电商扶持、低空经济培育等政策则从业态和赛道层面拓宽物流产业的发展空间，区域政策协同发力，推动我国物流行业加速形成“国际枢纽引领、区域特色互补、业态创新驱动”的高质量发展新格局。
海陆空+智能化多式联运，企业助力自贸港经济发展
期内，仓储市场供需指标小幅波动。据物联云仓数据，11月全国仓储平均租金为23.16元/㎡·月，环比微降0.01元/㎡·月；全国仓储空置率为16.51%，环比微升0.01%；41个重点城市平均租金23.46元/㎡·月，环比下降，空置率15.94%，环比上升。
分城市来看，41个重点监测城市中，28个城市租金有所下降，其中呼和浩特租金降幅居首，达0.62%。此外，22个城市空置率有所上升，郑州受新增供应影响环比升幅最大，达1.29个百分点，广州空置率环比降幅最大，为0.85个百分点。
航空物流与低空经济领域创新步伐加快，海南正着力构建“立体空中通道”。12月，全国首条跨海峡低空无人机常态化物流航线在海南开通，实现琼州海峡物流运输的“空中突破”；海南省与顺丰控股深化合作，顺丰丰翼凭借无人机编队与低空运输网络，助力自贸港打造“空中经济”生态。
同期，京东航空开通“深圳=博鳌”航线，搭建起粤港澳大湾区与海南自贸港的“空中高速”，该航线聚焦生鲜、免税品等特色物资，实现两地货物4小时内精准对流，进一步强化了海南与粤港澳的经济联动。
地面与海上物流网络同步升级，多式联运体系加速成型。海南省物流集团联合中交两工程局设立综合交运控股公司，整合全省物流与交通基建资源，提升区域综合运输投资运营能力。
行业协同创新趋势显著，产业链价值不断提升。菜鸟网络的无人车智能仓配解决方案已覆盖全国30余座城市，并与蜜雪冰城合作深化AI与供应链科技应用。
宁德时代与安通控股等企业共建零碳多式联运范式，推动物流清洁化转型；京东与徐工集团的合作则进一步拓展物流与工业品领域的协同空间。这些合作与当地培育物流龙头企业、推进数智化发展的政策导向形成共振，加速行业的转型进程。
与此同时，企业通过海陆空多式联运网络构建、智能化技术应用与绿色转型实践，既有效降低了物流成本、提升了运营效率，也为自贸港封关后的贸易自由便利提供了坚实支撑。
期内典型园区有海口顺丰丰泰产业园、海口江东新区京东智能产业园、中通快递海南总部及航空物流枢纽基地、湛江徐闻国际物流园。
海口顺丰丰泰产业园占地200多亩，依托海外仓本地发货模式，预计可降低20%的物流成本。同时，园区搭载顺丰自主研发的“丰智云”平台，整合天网（航空）、地网（仓储）、信息网（物流数据），结合AI算法优化路径规划，将清关时效缩短约30%，“智能清关”系统漏检率降至5%以下。
海口江东新区京东智能产业园建设四栋双层坡道高标库，总建筑面积约10.8万平方米，是标准化的5G智能物流园区。产业园紧跟海口现代物流产业布局规划，搭建京东仓配（冷链）网络体系，链接全球商品，进一步完善京东在海南地区的货物储备、周转、分拣能力，助推海南跨境电商产业发展。
中通快递海南总部及航空物流枢纽基地主打“空运+智能分拣”特色，依托海口空港航空货运航线，对接国内外快件流转需求。基地智能化水平突出，配备1套矩阵自动化分拣设备、2套环形自动化分拣设备及约300条分拣流水线，快件经智能系统扫描后可精准分拣中转，实现进岛快件2-4小时快速派送，日最大处理量达110万件。项目采用光伏系统等绿色技术，进一步完善临空经济区物流产业形态与产业链条。
湛江徐闻国际物流园是海南省物流集团布局的“岛外延伸”关键项目，总规划面积1629亩，总投资超50亿元。项目聚焦“陆海空铁”多式联运，定位为“自贸港前哨枢纽”，整合琼州海峡客滚运输与南山货运码头资源，规划建设低温换装分拣仓、甩挂运输区等设施，承担入岛货物检验检疫等功能，目前已开展低空物流试点。
企业优化资产竞争力，物流科技与航空运输成重点
报告期内，共录得8起投资事件相关动态，物流行业企业围绕资产整合、科技赋能与航空物流赛道加速布局，海南自贸港凭借封关政策优势成为热点投资区域。
海南自贸港的物流基建与智慧化布局无疑是行业焦点。11月24日，总投资40.32亿元的海口新海陆岛物流园区首栋高标仓顺利封顶，项目预计2026年底前全面竣工。该园区精准匹配自贸港封关后“货物贸易自由便利、服务贸易自由便利”的核心需求，建成后将成为辐射东南亚的区域性物流枢纽。
同期，东杰智能联合新西兰阿尔法、大炎投资、遨博机器人签约，共同斥资111亿元打造海南自贸港国际智慧物流中心，重点布局智能仓储、无人配送等前沿技术场景应用，助力海南物流体系向智慧化、高端化转型。
菜鸟全球供应链亦启动“海南跨境物流枢纽”建设，打通全球原材料采购与自贸港加工贸易的物流通道，实现原材料从全球各港口直达自贸港的高效流转。
12月16日，四川省港航投资集团旗下企业投资建设的海南国际智慧物贸云港项目完成封顶，进一步完善海南自贸港物流基础设施矩阵，为封关后开展跨境物流业务筑牢基础。
与此同时，头部物流企业加速推进全国布局与全球化合作，以科技赋能和绿色基建提升资产价值。京东产发携手日日顺打造的全球超级供应链首个高标项目落地平谷，项目规划建筑面积超60万平方米，重点部署新能源配套设施，致力于打造绿色智慧物流标杆；同期，京东产发与沙特MODON签署战略合作备忘录，启动吉达智慧物流枢纽建设，助力中国物流企业开拓中东市场。
在高端物流细分领域，京东物流与拉格代尔合作落地中国首个全流程可视化奢侈品仓，依托数字化技术实现奢侈品仓储、配送、溯源的全链路管控，精准匹配高端消费市场物流需求。国际物流巨头亦持续加码中国市场，亚马逊首个全球智能枢纽仓落地深圳，项目整合智能分拣、大数据调度等技术，将有效提升华南地区的跨境物流效率。
资产整合成为企业优化资源配置的重要途径，头部企业通过跨境合作、股权并购、绿色基建等方式优化资产结构，提升综合竞争力，行业呈现“政策高地抢滩+全球资源整合+科技场景落地”的显著特征。
ESR正在评估出售价值数十亿美元的中国资产，剥离部分资产的同时，集团仍对中国内地市场保持高度关注，积极探索智慧物流及数据中心等新兴业务的增长机会；此外，ESRREIT拟以3.38亿新元将新加坡8个物流项目出售给Brookfield博枫，进一步优化海外资产组合。
另一方面，企业通过股权投资与并购补强业务短板，中新集团拟投资5000万元布局苏州鼎砾，切入物流供应链科技前沿领域，助力优化产业投资布局，强化园区开发运营主业。
中通快递斥资1.78亿元收购浙江星联航空货运，补足航空物流运力短板，提升跨境及高时效物流业务的竞争力；申通快递子公司吉仓三期基金完成备案，拟收购阿里旗下三家公司的股权，深化与电商平台的协同效应。
资本融资层面，多家物流相关企业通过股权划转、债券发行等方式充实资金储备，为业务扩张提供支撑。重庆发展投资有限公司取得重庆物流集团67%的股权，助力重庆港整合区域物流资源；韵达控股申报的20亿元小公募债项目获受理，为企业网络建设与技术升级注入资金动能。
总体而言，物流行业精准把握海南自贸港、跨境物流等政策与市场红利，显示向科技化、绿色化、全球化转型的趋势。未来，随着资产整合持续深化与物流科技广泛应用，企业资产竞争力将进一步提升，也将推动行业实现高质量发展。
菜鸟三次合作仓储物流基金，宝湾REIT购入新一线项目
12月，物流产业资本运作热度持续攀升。菜鸟与中国人寿联合发起规模17亿元的仓储物流专项基金，重点投向长三角及长江中游城市群的高标准仓储设施。
该基金出资结构多元稳健，除核心发起人外，还引入申通快递、友邦人寿等多家机构投资人，整合产业与金融资本优势，借助风险共担机制增强抗波动能力。基金投资方向清晰，优先收购运营成熟、租金稳定的优质仓储项目，聚焦电商物流、智能制造配套仓储等细分领域，通过集约化资产配置提升区域供应链的响应效率。
这是双方在仓储物流基础设施领域的第三次深度合作，此前两次合作已达成超150亿元资产管理规模，形成成熟的“投资-运营-退出”闭环。菜鸟凭借智慧物流运营与数字化管理优势，负责基金底层资产的日常运营及效率优化。
中国人寿则依托保险资金长期稳健的特性，为项目提供持续的资金支持，这一“产业+金融”的合作模式已成为行业标杆。值得注意的是，申通快递的加入不仅强化了产业链协同，也为基金资产提供了稳定的租户资源，进一步保障收益的稳定。
同期，南山控股公告称，其控股子公司正筹划华泰宝湾物流REIT新购入基础设施项目，相关方案有待董事会、股东会审议。此次拟纳入的四座项目均坐落于新一线城市核心物流枢纽区域，兼具“核心区位+高标配置”双重优势。
成都龙泉项目紧邻天府国际空港，聚焦西南地区电商与制造业物流需求；西安项目辐射西北市场，为中欧班列提供仓储配套服务；宁波项目依托港口优势，主打跨境物流与大宗商品仓储；
青岛胶州项目则衔接北方港口群与内陆产业带，形成多式联运枢纽。这些项目普遍配备智能分拣、恒温仓储等现代化设施，出租率保持在95%以上，租户涵盖电商龙头、高端制造企业等优质客户，具备稳定的租金收入来源。
华泰宝湾物流REIT纳入新一线项目后，既能提升资产分散性以降低区域风险，又可借助新一线城市经济增长红利提升收益，为投资者提供更稳定的现金流回报。
此外，国泰海通东久新经济REIT于12月顺利完成2025年度首次扩募。本次扩募采用定向发行方式，募集资金总额3.59亿元，主要用于收购东久工业旗下南通、重庆两处优质单层标准厂房。
扩募过程中，基金获得机构投资者积极响应，瑞众人寿、国泰海通证券、申万宏源证券等11家机构作为战略投资者，合计认购扩募份额的50%，锁定期为18个月，充分体现了资本市场对物流资产的认可。
为匹配基础设施项目长期运营的需求，基金管理人同步提议将基金存续期由45年延长至47年。此次扩募不仅扩大基金资产规模，更通过地域与产业的多元化配置提升抗风险能力，为投资者带来更长期的稳定回报。