核心原因（极简版）

1. 预期低迷是主因：超九成购房者看跌或观望，收入信心不足、存款意愿高，决策周期拉长，政策刺激难破观望。

2. 供需严重失衡：外围区域库存高、去化周期常超20个月，远郊盘降价仍难去化；核心区与远郊分化，整体供大于求。

3. 购买力与信心双弱：经济与支柱产业承压，居民收入预期不稳；房贷成本虽降，但房价下跌预期让买家不愿“高位接盘”。

4. 政策边际效应递减：松绑属托底而非刺激，且配套（交付、物业、学区）未同步优化，展示店式的“看得到买不动”普遍。

5. 二手房挤压新房：二手议价空间常超10%，降价更灵活，分流刚需；新房同质化、性价比不足，去化受限。

关键数据

• 11月广州二手同比跌7.2%，新房环比跌0.5%，降幅居一线前列。

• 全市商品住宅去化周期约21.8个月，天河等部分区域超38个月。

• 成交