[写在前面]

质量、承诺、交付，我们剖析了住宅购房的三大核心痛点。本期，我们把视角转向同样承载着无数人梦想与生计的商业房产。一个临街铺位，往往是一个家庭创业的起点，是半生积蓄的寄托。当图纸上开阔的门脸，在现实中凭空多出一根无法撼动的“擎天柱”，击碎的不仅是一个商铺的价值，更是一个普通人踏实经营的梦想。孙阿姨的遭遇，揭开了商业地产“货不对板”的隐秘角落。

[案发现场]我的甜品店梦想，被一根“从天而降”的柱子砸碎了

“我连橱窗里放什么蛋糕都想好了，却没想到，最后立在门口的，是一根冷冰冰的水泥柱子。”

——创业者孙阿姨

经营一家温馨的甜品店，是孙阿姨多年的梦想。经过反复比较，她倾尽积蓄，选中了一个临街商铺。当初的售楼处里，沙盘模型灯光璀璨，图纸上的店铺门脸开阔，人流如织。销售人员指着效果图说：“您看这展示面多好，做什么生意都醒目。”孙阿姨早已在心里描绘出未来橱窗的甜蜜模样。

然而，去年底满怀期待地去收房时，眼前的景象让她瞬间窒息——商铺正门口，一根粗大的钢筋混凝土承重柱如“擎天柱”般巍然矗立，将原本敞亮的门面硬生生割裂、遮挡。想象中的通透与吸引力，荡然无存。

“我站在那里，手脚冰凉。”孙阿姨说，“这柱子不仅丑，更堵心！客人从街上看过来，视线全被挡住，谁还会往里走？我这是开门店，不是开‘柱子展厅’！”她立刻找到开发商理论，对方却一副司空见惯的表情，轻描淡写地解释：“这是根据最终安全核算增加的必要结构，所有的图纸和沙盘都只是展示效果，仅供参考，以实际交付为准。”

“参考？”孙阿姨的声音因愤怒而颤抖，“这根柱子直接把我店铺的核心价值给‘参考’没了！我投进去的不是钱，是我的下半辈子啊！现在这样，租不出去，用不了，我的创业梦和棺材本，难道就被这根柱子给‘撑’没了吗？”

[任律说法]

任博玮律师解析：

孙阿姨的困境，绝非“仅供参考”四字可以搪塞。这根柱子，涉及商品房销售中最为核心的“真实性”与“重大变更告知”义务。开发商的行为，很可能构成根本性违约。

[焦点归纳]

影响商铺核心功能的重大结构变更，开发商能否以“图纸仅供参考”免责？

此种变更在法律上如何定性？购房者有何种权利？

[法理剖析]

与学区房案例类似，如果宣传图纸、沙盘对商铺的开阔门面、无立柱遮挡等状况作出了具体确定的描绘，并对孙阿姨的购买决策产生了重大影响，那么依据相关司法解释，这些内容也应视为合同的一部分。开发商的交付现状与此不符，即构成违约。

孙阿姨购买商铺的合同目的是用于经营。该承重柱极大地降低了商铺的客流通行便利性与视觉吸引力，严重影响了其正常的商业使用和价值实现，使得合同目的受挫。

依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。孙阿姨完全有权据此主张权利。

商铺的位置、布局、开门方向、展示面（昭示性）是其商业价值的决定性因素，属于合同的核心内容。凭空多出一根严重阻碍通行、遮挡视线的承重柱，是对房屋结构、空间布局和使用功能的重大变更。

根据《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房……经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。”

开发商未履行任何告知义务，在交付时突然呈现与宣传资料、图纸严重不符的现状，其“仅供参考”的说法，是在规避法定的如实告知和通知义务，已构成违约。

“重大变更”必须告知，否则构成违约

该变更直接影响合同目的，可能构成根本违约

宣传资料可能构成合同要约

[维权指引]

面对此类“结构性”的欺诈，维权需要精准打击其商业价值损失：

行政投诉：向自然资源和规划局投诉，查询该柱子的增设是否属于规划变更且未公示；向市场监督管理局投诉其虚假宣传。

司法诉讼：若协商无果，立即提起诉讼。诉讼请求应明确：判令开发商赔偿房屋贬值损失XX元（以评估报告为准），或承担违约责任。清晰的量化诉求更容易获得法院支持。

不要笼统地要求“解决”。根据评估报告，向开发商发出正式的《律师函》，明确提出选择性的解决方案：

方案A（消除影响）：要求开发商承担费用，委托有资质的设计单位出具方案，在确保安全的前提下，以改造或装饰的方式（如结合店面设计将其包覆、弱化）最大限度地消除其对经营的负面影响，并赔偿改造期间的租金损失。

方案B（赔偿损失）：若无法改造，则要求开发商赔偿商铺价值贬损的差额，或一次性赔偿未来多年的租金收益损失。

方案C（解除合同）：如果影响极其严重，可以主张解除合同，要求退房并赔偿全部损失。

历史证据：全力寻找并公证保存当初展示的沙盘照片、宣传册页、户型图纸、VR效果图等，其中能清晰显示商铺门口无立柱。

现状证据：对现场进行多角度、带尺度的高清拍照与录像，清晰展示柱子位置、尺寸及其对门面的遮挡程度。

价值证据：这是关键。可咨询两家以上正规的房地产评估机构，出具《房地产估价报告》，量化这根柱子导致的商铺市场价值贬损额或租金收益损失额。这份报告将是索赔的核心依据。

第一步：系统性取证，形成“反差”证据链

第二步：基于专业评估，提出明确诉求

第三步：行政与法律途径并行

[公益咨询]

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