住20年农房遇拆迁，原房主凭判决书抢千万款？2025案定规则 “我不要了！不希望国家施舍我！”2018年北京顺义柳各庄村拆迁现场，王女士红着眼眶嘶吼，手里紧紧攥着那张泛黄的购房协议。2025年9月，北京通州区法院刚审结一起同款纠纷：城镇居民张磊购买农村房后实际居住26年，虽协议被判无效，但法院明确需结合实际投入、过错比例分配权益，这类宅基地买卖争议至今仍高频发生！ 一旁的原房主于先生，却晃着2011年的法院判决书，满脸得意：“白纸黑字写着协议无效，这1135万拆迁款，本来就该是我的！” 这话一出，围观的村民都炸开了锅。有人说王女士是外来户，买农村宅基地本就不合法；也有人替她抱不平：“人家住了20年，装修、维护花了多少钱？凭啥一句话就把人家赶出去？” 时间倒回2001年，刚到北京打拼的王女士夫妇，花3万元买下了于先生的农村房。两人签了手写协议，却没办过户手续——他们压根不知道，农村宅基地只能在本村集体经济组织成员间流转，这也是2025年中央一号文件明确重申的“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地”的政策红线。 2011年，于先生突然反悔，把王女士告上法庭。法院判决买卖协议无效，要求于先生补偿王女士80万，收回房屋。可于先生转头就把判决抛到脑后，一分钱没给，这事就这么拖了下来。 谁也没想到，7年后拆迁的消息传来，1135万的补偿款让于先生彻底红了眼。他拿着判决书找到村委会，一口咬定王女士是“无良租客”，理直气壮地要独占拆迁款，甚至还假惺惺地表示，只要王女士痛快搬走，能分她点“补偿”。 就在所有人都以为王女士要吃大亏时，反转来了！ 住建局直接跳过了于先生，和王女士签订了拆迁协议。面对于先生“徇私枉法”的指控，杜科长一句话怼得他哑口无言：“2011年判决后你拒不执行补偿义务，王女士长期居住形成实际权益，这笔钱，按过错比例分！” 最终，按照三七分的原则，王女士拿到了794.5万补偿款和3套安置房，于先生只分到320万现金。这个结果，让不少网友直呼“大快人心”，而最高法相关裁判案例也明确：即便房屋买卖协议无效，拆迁补偿协议仍可有效，需优先考量实际居住情况与诚信原则。 有人说于先生是咎由自取，早知今日何必当初；也有人觉得王女士也有责任，买房前没查清政策；还有人讨论，农村宅基地买卖的坑，到底该怎么避？ 近年来，从北京昌平、通州到多地接连曝出同类纠纷，2025年中央一号文件与法院裁判口径形成呼应：合同无效不代表买方“净身出户”，需结合居住年限、过错比例、实际投入分配补偿，相关政策持续完善，为这类争议提供明确指引。 你觉得这笔1135万的拆迁款，这样分配合理吗？为什么？ 农村宅基地买卖避坑指南 1. 核心红线：农村宅基地使用权仅能在本村集体经济组织成员间流转，城镇居民购买农房，协议大概率被判无效（2025年中央一号文件明确重申）。 2. 补偿关键：协议无效≠白住白投钱，法院会按双方过错比例、居住年限、房屋装修维护投入，判定补偿金额（参考最高法裁判规则）。 3. 履约要点：法院判决后，原房主拒不支付补偿款，买方长期居住形成的实际权益，拆迁时会优先被保障。 4. 避险技巧：非本村村民尽量不买农村宅基地房；若确需租赁，签订长期租赁合同并办理租赁备案，明确拆迁补偿分配条款。 农村拆迁纠纷 宅基地买卖避坑 法律科普 2025政策解读 近期热点案例 信息来源： 北京顺义区人民法院民事判决书（2011） 最高法宅基地纠纷裁判案例 2025年中央一号文件（中国政府网发布） 2025年北京通州区农村房屋买卖纠纷判决书（网易新闻客户端报道） 最高法“非本村成员购买农房”相关裁判意见（建筑房地产法律圈发布） 网络截图