经济下行期，法拍房市场热闹非凡，既有投资者盯着低价“笋货”，也有不少暗藏的操盘手在背后搅动风云。之前聊过债权人靠套路抬价的门道，可没想到，债务人也能把法拍玩成“翻盘利器”。

老周最近又给我讲了李老板的故事，才算彻底摸清：那些看似激烈的高价竞价，说不定就是债务人布下的拖延局，为的就是在时间差里捞回属于自己的生机。

第一步：两次法拍

债务人先自掏42万保商铺

李老板做建材批发生意多年，手里有一间市中心的临街商铺。前几年为了囤货周转，他把商铺抵押给银行贷款，还特意疏通关系，让评估公司把实际价值三百多万的商铺高评到400万，顺利拿到了240万的贷款。本想靠着这批货大赚一笔，没承想房企爆雷，几百万货款被死死压住，银行贷款也彻底逾期了。

银行二话不说就申请了查封，法院委托机构重新评估，给商铺定了300万的市场价，按7折起拍就是210万，保证金21万。

这下李老板彻底慌了——商铺位置好，他早就和一家连锁超市谈好了租约，只要保住商铺，一年租金就能有20多万。更关键的是，他有一笔300万的应收货款，欠债方是国企，本来都沟通好快到账了，偏偏赶上巡视组入驻，老总被查，这笔钱就卡在了半路上。

“再给我三个月，货款一到，我立马就能还清贷款！”李老板拉着老周诉苦，语气里满是焦急又不甘。老周本以为他只能认栽，没成想李老板早有打算。

他先通过门路找到辅拍机构，特意叮嘱：“拍卖公告里别写‘悔拍要补差价’，就写‘保证金扣除拍卖开支后归银行’就行。”这步棋，和之前债权人的操作如出一辙，都是为了给后续的“悔拍”留好一条稳妥的退路。

紧接着，李老板花3000块钱注册了一家空壳公司，取名“鑫源建材有限公司”。法人找的是远房刚成年的侄子，小伙子刚出社会，名下没任何资产，就算后续出了问题，也不用担心被追责。“给了孩子两千块辛苦费，他家里人信我，也没多问。”李老板后来跟老周解释，语气里满是笃定。

第一次拍卖很快启动，一共有三家报名，其中就有老周的朋友老张，本来想拍下商铺开餐馆。可竞价一开始，“鑫源建材”就跟疯了似的加价，动辄一次性加10万，完全不按常理出牌。

老张被这架势打蒙了，扛了几轮就彻底放弃了。“不知道哪来的愣头青，钱跟大风刮来的一样，妖，实在扛不住。”事后老张跟老周吐槽，还在为错失的机会惋惜。最终，“鑫源建材”以250万的价格成功竞得商铺。可等到过了7天该交尾款的时候，这家公司却直接“失踪”了——电话不接，信息不回，彻底没了踪影。法院又拖了半个月，见对方毫无动静，只能认定为悔拍。按照公告约定，从21万保证金里扣除了2万多的拍卖费用，剩下的18万打给了银行。

这么算下来，李老板相当于亏了21万保证金，但他却看得很开：“就当是交了学费，换来了三个月时间，值了。”法院的案子堆积如山，这个案子的金额不算大，银行收了保证金作补偿也没再追究，事情就这么暂时搁置了。

三个月后，法院才启动第二次拍卖。由于商铺的评估报告还在有效期内，起拍价依旧是210万，保证金也还是21万。这次，李老板换了个新的空壳公司“恒泰商贸有限公司”报名，但这次他有点顾虑，没再疯狂抬价。最终，附近做药店连锁的王老板以240万的价格拍中了商铺。

李老板很快就从拍卖平台的成交结果里查到了买家信息，立马找了个中间人一起带了二瓶茅子登门拜访。一见面，他就开门见山：“王老板，我直接补偿你21万保证金，公告里没说悔拍要补差价，你这边没任何损失。这商铺是我的命根子，手下还有几十个伙计要养，拜托你高抬贵手，这里二瓶茅子不成敬意。”王老板本来就担心商铺有隐藏纠纷，再加上听说李老板是“烂仔”出身不好惹，也要给些面子中间人，琢磨着和气生财，自己没有损失就算了，当场就答应了。

第二天，李老板就送来了21万现金。王老板也不含糊，在尾款期最后一天给法院打电话，说自己“看走眼了，没发现商铺有后续纠纷”，明确表示要悔拍。这一次，李老板又亏了21万，但时间又多争取了二个多月。

两次下来，李老板总共亏了42万，可脸上却丝毫不见愁容——他要的时间，已经差不多凑够钱了。

好戏在后头。

第二步：收购不良债权

拿回商铺

两次拍卖接连出岔子，银行也急了。不良贷款清收率的压力压得他们喘不过气，隐约觉得背后有人在搞鬼，又怕继续耗下去没完没了。李老板看准这个时机，立刻让表弟出面，通过有熟人关系的G资产公司对接银行，提出要收购这笔不良债权，出价是贷款本金240万的8折，也就是192万。银行心里盘算了一下：这商铺就算按240万成交，现在法拍房都是各负各税，这商铺的土增税和增值税可不少，扣除卖方税费、拍卖费、律师费和执行杂费，最后自己能拿到的也就200万出头，现在加上之前两次法院发放的悔拍保证金37万，如果转让债权能快速收回192万，累计起来这个债权回款有近230万元，勉强可以接受。于是很快就走流程，把债权转让给了G资产公司。而李老板的表弟只出了30%的资金，也就是57.6万，就通过配资锁定了这个项目。说白了，这相当于李老板从银行手里，用更低的价格回购了自己的债权。

“他后来跟我算账，前后亏了42万保证金，可回购债权省了48万，相当于还倒赚了6万，还拖了近4个月的时间让他喘了口气。”老周说着，还忍不住啧啧称赞。更关键的是，李老板就欠这一笔银行债务，没有其他纠纷了。回购债权没多久，那笔被卡住的300万国企货款，经李老板拿了茅子与新上任的老总喝了顿大酒后也顺利到账了。他立马安排表弟还清了G资产公司的配资本息，彻底拿回了债权。

马上，李老板和表弟一起到法院，以自行和解为由撤回了执行申请。法院本来就盼着尽快结案，二话不说就解除了商铺的查封且终结执行。

李老板这套失而复得的商铺，很快就租给了之前谈好的连锁超市，他每年能稳稳拿到20多万租金。没过多久，表弟解押后他又以这间商铺为抵押，从城商行贷出了年利率只有2.5%的普惠贷款240万，生意做得比以前更红火了。

总结：

每次竞价都藏着算计和套路

老周总结说：“这种操作没明着违法，就是钻了规则的空子。法院案子多，没人会特意深究，只要流程走得通，没人举报，就万事大吉。再说，这些债务人用的都是空壳公司，就算真要查处，也只是民事纠纷，大不了就是损失点保证金，对他们来说早就算好了成本；退一步来讲，哪怕拍卖公告中说悔拍方要补交二次拍卖之间的差价，但实操中，哪个悔拍人会主动承认是恶意抬价和悔拍呢，即使债权人不满，你见过哪家法院会同悔拍人较真过？即使真的较真，人家也不怕，用的是空壳的有限责任公司，只要不承认是恶意，法院也不能处罚他，真的就追不到幕后人的经济或连带责任。”

走出茶馆，夜色渐浓，我总算明白：法拍房市场里的每一次竞价，都可能藏着不为人知的算计。债权人抬价是为了多回款，债务人抬价是为了干扰拍卖来争取时间（有的是看看自己能否尽快回血还清债务或回购债权，有的是想自己找买家以较高价格出售回现），靠的是钻空子、玩技能、搞信息差，不断折腾，看似混乱的竞价背后，都是精心盘算的利益博弈。

对那些想捡便宜的普通购房者来说，这世上从来没有无缘无故的高价，只有没看透的套路。不摸清这些门道，很可能就会成为别人博弈中的“冤大头”，得不偿失，所以，不专业就不要随便碰法拍房。