主要财务指标：本期净利润728万元年化现金流分派率3.77%
报告期内（2025年10月1日-12月31日），红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“红土创新盐田港REIT”）实现收入29,829,622.07元，净利润7,282,081.37元，经营活动产生的现金流量净额17,840,496.69元。现金流分派率为0.95%，年化现金流分派率3.77%。
主要财务指标
报告期金额（元）
本期收入
29,829,622.07
本期净利润
7,282,081.37
本期经营活动产生的现金流量净额
17,840,496.69
本期现金流分派率（%）
0.95
年化现金流分派率（%）
3.77
收益分配情况：本期实际分配2362万元单位分配0.0248元
本报告期内，基金实际分配金额23,621,172.68元，对应单位实际分配金额0.0248元（所属期间为2025年7月1日至9月30日）；本年累计分配93,931,986.95元，单位累计分配0.0985元（所属期间为2024年10月1日至2025年9月30日）。可供分配金额计算显示，本期合并净利润728万元，加折旧摊销1495万元、调增项49万元，减预留资本性支出28万元及不可预见费用92.5万元后，可供分配金额为2116万元。
期间
实际分配金额（元）
单位实际分配金额（元）
备注
本期
23,621,172.68
0.0248
对应2025年7月1日-9月30日
本年累计
93,931,986.95
0.0985
对应2024年10月1日-2025年9月30日
不动产项目运营：综合出租率92.6%现代物流中心出租率环比降1.79%
截至2025年12月31日，基金持有的现代物流中心和世纪物流园两个项目综合出租率为92.60%。其中，现代物流中心出租率91.14%，较上季度环比下降1.79%，主要因第四季度为保税区业务淡季，客户续租面积调整；世纪物流园出租率维持100%。租金收缴率均为100%，现代物流中心仓库有效租金单价1.27元/平方米/天，配套1.72元/平方米/天；世纪物流园仓库1.23元/平方米/天，配套1.71元/平方米/天。
指标名称
本期（2025年12月31日）
上年同期（2024年12月31日）
同比变化（%）
综合出租率（%）
92.60
94.15
-1.65
有效租金单价-仓库（元/平方米/天）
1.26
1.27
-0.79
有效租金单价-配套（元/平方米/天）
1.72
1.76
-2.27
加权剩余租期-仓库（天）
456.00
566.00
-19.43
加权剩余租期-配套（天）
448.00
767.00
-41.59
重点项目运营指标：世纪物流园租赁收入同比降9.8%配套租期缩短超40%
现代物流中心项目
可出租面积266,113平方米，实际出租242,548平方米，出租率91.14%，同比下降2.00%。租赁收入19,992,844.95元，同比降5.84%；综合管理服务收入4,266,544.11元，同比增9.85%。配套加权剩余租期444天，同比大幅下降41.66%，主要因深圳港集团租赁合同正常履行导致租期缩短。
世纪物流园项目
可出租面积52,427.79平方米，出租率100%。租赁收入3,500,404.26元，同比降9.80%；综合管理服务收入1,800,442.07元，与上年同期持平。仓库及配套加权剩余租期均为517天，同比下降41.38%。
项目
现代物流中心
世纪物流园
出租率（%）
91.14（同比-2.00%）
100.00（同比0.00%）
租赁收入（元）
19,992,844.95（同比-5.84%）
3,500,404.26（同比-9.80%）
加权剩余租期-配套（天）
444（同比-41.66%）
517（同比-41.38%）
客户结构与现金流：前两大客户收入占比超58%经营现金流净额1784万元
报告期内，基金前两大客户收入占比达58.92%。其中，现代物流中心客户1贡献收入12,274,384.34元，占比41.15%；世纪物流园客户1贡献5,300,846.33元，占比17.77%。经营活动现金流入32,469,415.72元，主要为租金收入；现金流出15,220,068.09元，主要为税费支出，净额17,840,496.69元。
客户名称
项目
收入金额（元）
占基金总收入比例（%）
客户1
现代物流中心
12,274,384.34
41.15
客户1
世纪物流园
5,300,846.33
17.77
投资组合与份额变动：资产集中于不动产基金份额无变化
报告期末，基金资产组合中除不动产外，固定收益投资、买入返售金融资产等均为零，资产主要集中于投资性房地产（现代物流中心8.32亿元、世纪物流园2.29亿元）。基金份额总额期初、期末均为953,629,628.00份，报告期内无变动。
项目
金额（元）
占比（%）
投资性房地产-现代物流中心
832,058,078.71
-
投资性房地产-世纪物流园
229,237,924.79
-
长期借款-现代物流中心
1,136,660,000.00
-
长期借款-世纪物流园
246,930,000.00
-
风险提示与展望：租期缩短叠加租赁收入下滑管理人拟拓展“保税+”新业态
报告期内，两大项目加权剩余租期同比显著缩短（配套租期降超40%），世纪物流园租赁收入同比下滑9.8%，或对未来现金流稳定性构成压力。管理人表示，将密切跟踪外贸政策和客户动态，通过“稳住已有客户、拓展新业态客户、提升园区服务质量”等措施，持续推动“保税+”新业态落地，以应对仓储市场变化。同时，基金扩募资金1.83亿元拟投资广州黄埔区高标准仓储物流项目，截至期末尚未使用，后续投资进展需关注。
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