主要财务指标：本期净利润974万元年化现金流分派率3.96%

报告期内（2025年10月1日-12月31日），华夏大悦城商业REIT实现收入8918.04万元，净利润974.37万元，经营活动产生的现金流量净额4399.93万元。本期现金流分派率1.00%，年化现金流分派率3.96%；若按基金募集规模计算，年化现金流分派率为5.49%。

主要财务指标

报告期金额（元）

本期收入

89,180,407.65

本期净利润

9,743,675.87

本期经营活动产生的现金流量净额

43,999,282.21

本期现金流分派率（%）

1.00

年化现金流分派率（%）

3.96

基金业绩表现：可供分配金额4601.90万元单位分配0.0460元

本报告期内，基金可供分配金额4601.90万元，单位可供分配金额0.0460元；本年累计可供分配金额18213.95万元，单位累计可供分配0.1821元。从构成看，可供分配金额主要来自息税折旧及摊销前利润4649.38万元，调增项包括其他调整169万元、未来支出预留549.02万元，调减项包括应收应付变动-158.02万元、资本性支出-607.48万元。

期间

可供分配金额（元）

单位可供分配金额（元）

本期

46,018,961.20

0.0460

本年累计

182,139,521.76

0.1821

不动产项目运营指标：平均租金增长3.7%出租率维持98.1%

报告期末，成都大悦城可供出租面积85590.84平方米，同比增长0.56%；实际出租面积83967.95平方米，同比增长0.56%，出租率稳定在98.10%。报告期内平均租金单价377.29元/平方米/月（含增值税），同比增长3.70%；租金收缴率100.00%，同比提升0.03个百分点。值得注意的是，报告期末剩余租期3.16年，同比下降7.85%。

指标名称

本期

上年同期

同比（%）

可供出租面积（平方米）

85,590.84

85,114.71

0.56

实际出租面积（平方米）

83,967.95

83,501.51

0.56

出租率（%）

98.10

98.10

-

平均租金单价（元/平方米/月）

377.29

363.83

3.70

剩余租期（年）

3.16

3.43

-7.85

租金收缴率（%）

100.00

99.97

0.03

项目公司财务表现：EBITDA增长6.05%广告收入增速领先

成都博悦商业管理有限公司（项目公司）报告期内实现营业收入8815.71万元，同比增长3.83%；EBITDA4970.24万元，同比增长6.05%。分收入类型看，租金收入7495.97万元（占比85.04%），同比增长3.97%；物业管理费收入1281.16万元（占比14.53%），同比增长2.94%；广告收入24.20万元（占比0.27%），同比增长9.49%，为主要收入中增速最高的品类。

收入构成

本期金额（元）

占比（%）

上年同期金额（元）

占比（%）

同比（%）

租金收入

74,959,697.59

85.04

72,096,419.78

84.92

3.97

物业管理费收入

12,811,600.26

14.53

12,445,312.23

14.66

2.94

广告收入

241,990.57

0.27

221,023.49

0.26

9.49

停车场收入

130,560.49

0.15

127,887.76

0.15

2.09

其他收入

13,211.00

0.01

13,302.74

0.01

-0.69

营业收入合计

88,157,059.91

100.00

84,903,946.00

100.00

3.83

成本费用分析：财务费用增长6.48%折旧摊销占比28.86%

项目公司报告期营业成本及费用合计11893.84万元，同比增长2.80%。其中，财务费用4524.00万元（占比38.04%），同比增长6.48%，主要为股东借款利息费用；折旧摊销成本3431.92万元（占比28.86%），同比增长0.78%；物业运营成本2621.72万元（占比22.04%），同比增长1.23%；租赁成本202.71万元（占比1.70%），同比下降7.55%。

成本构成

本期金额（元）

占比（%）

上年同期金额（元）

同比（%）

折旧摊销成本

34,319,156.91

28.86

34,054,905.39

0.78

物业运营成本

26,217,177.87

22.04

25,897,772.77

1.23

租赁成本

2,027,084.37

1.70

2,192,675.79

-7.55

税金及附加

10,933,349.90

9.19

10,854,722.22

0.72

管理费用

201,641.53

0.17

212,559.99

-5.14

财务费用

45,240,001.50

38.04

42,487,541.89

6.48

营业成本/费用合计

118,938,412.08

100.00

115,700,178.05

2.80

资产负债情况：总资产减少3.33%投资性房地产缩水3.96%

报告期末，项目公司总资产31.76亿元，较上年末减少3.33%；总负债24.02亿元，较上年末增长0.68%。主要资产中，投资性房地产28.72亿元，较上年末减少3.96%；主要负债中，其他非流动负债22.14亿元，较上年末减少0.50%。

科目

报告期末金额（元）

上年末金额（元）

变动比例（%）

总资产

3,175,598,354.86

3,285,067,606.61

-3.33

总负债

2,401,553,284.99

2,385,376,391.71

0.68

投资性房地产

2,871,740,190.08

2,990,217,923.50

-3.96

其他非流动负债

2,214,000,000.00

2,225,210,220.00

-0.50

基金资产组合：货币资金占比100%无其他投资

报告期末，基金除基础设施资产支持证券外的投资组合总金额746.98万元，全部为货币资金和结算备付金，占比100%，无买入返售金融资产、其他资产等配置。

项目

金额（元）

占比（%）

货币资金和结算备付金合计

7,469,806.09

100.00

合计

7,469,806.09

100.00

基金份额变动：份额总额维持10亿份无申赎变动

报告期内，基金份额总额无变化，期初及期末均为10亿份，期间未发生申购、赎回等份额变动情况。

项目

份额（份）

报告期期初份额总额

1,000,000,000.00

报告期期末份额总额

1,000,000,000.00

运营管理举措：首店引入与主题营销拉动业绩增长

报告期内，成都大悦城通过多项运营举措提升业绩：招商方面引入ChampionKids西南首店、李宁城西旗舰店等首店资源，餐饮业态新增宽桃等城市首店；运营方面借势国庆、店庆等节点开展营销活动，“公园里”区域开街带动周边商户客流提升35%；推广方面落地香港迪士尼主题展、宠物社群活动等IP内容，精准触达客群；会员管理通过积分清零、十周年盲盒等活动，消耗积分同比增长近30%，会员消费金额超700万元。

风险提示与投资机会

风险提示：报告期末剩余租期3.16年，同比下降7.85%，需关注未来续租压力及租户结构稳定性；财务费用占比38.04%，利息支出对利润形成一定侵蚀。

投资机会：项目出租率维持98.1%高位，平均租金同比增长3.7%，广告收入增速达9.49%，显示商业运营效率提升；首店经济与主题营销有效提振客流，为长期租金增长奠定基础；年化现金流分派率3.96%（按募集规模计算为5.49%），具备稳定分红能力。

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