"爆款"背后的真相：你以为的抄底，可能是接盘 朋友们，聊到上海楼市1月份成交"爆款"，很多人开始躁动了——"是不是该上车了？""再不买就涨了？" 我劝你先冷静，把钱包捂紧点。 "爆款"这个词，本身就是个陷阱。 什么叫爆款？是成交量突然放大，是中介朋友圈刷屏，是媒体标题党"XX城市二手房成交创X月新高"。但成交量大≠市场回暖，更不等于房价要涨。 我给你拆解一下这波"爆款"的构成： 第一，低价房源集中成交，拉高了整体数据。 上海1月份成交的2万多套里，300万以下的刚需房占了近60%。这些房子为什么卖得快？因为价格跌透了。房东扛不住了，降价20%-30%甩卖，刚需一看"卧槽，这价格比三年前还便宜"，赶紧接盘。但你要注意：这些成交，本质上是以价换量——价格跌了，成交量才上来。不是市场热了，是价格跌到有人愿意买了。 第二，政策刺激的脉冲效应。 去年底开始，上海调整了增值税政策：满2年免征，不满2年从5.3%降到3%。一套500万的房子，不满2年的话，税费能省十几万。这直接刺激了次新房成交。但政策刺激是有时效的——该买的已经买了，没买的还在观望。等这波需求释放完，市场又会回到原点。 第三，挂牌量下降的假象。 中介会告诉你："房东惜售了，挂牌量降了20%，再不买就没房了！"但真相是：低价房源被快速消化，剩下的都是价格虚高的。房东一看市场有点动静，马上撤牌观望，想等涨价。但问题是：如果经济基本面没改善，就业没好转，收入没增长，你等来的可能不是涨价，而是更久的横盘。 所以，这波"爆款"的本质是：价格深度回调+政策刺激+刚需集中释放=短期脉冲行情。 那现在该不该买？ 如果你是刚需自住，首付够，月供能扛住，工作稳定，那可以看。毕竟价格确实跌了不少，税费也省了，比前两年买要划算。但记住：别指望买了就涨，做好长期持有的准备，别被短期波动影响心态。 如果你是投资，我劝你三思。现在这个市场，投资房产的三大逻辑都变了： 1. 房价普涨时代结束了。未来是结构性行情，好地段、好产品可能保值，但大部分房子会跑输通胀。 2. 持有成本太高。物业费、资金成本、机会成本加起来，年化5%以上。如果房价不涨，你就是亏的。 3. 流动性风险。现在二手房成交周期普遍拉长，急用钱的时候，可能半年都卖不掉。 最后说回青年住房问题。 各地两会关注青年住房，说明问题很严重。但政策落地需要时间，而且效果如何，还得打个问号。 对年轻人来说，与其焦虑买房，不如焦虑赚钱。你月薪1万，房贷5000，生活压力巨大；但如果你月薪3万，房贷1万，压力就小多了。提升自己的赚钱能力，比指望政策降利率、降首付更靠谱。 记住：政策是锦上添花，不是雪中送炭。你的收入，才是你最大的安全感。 至于那些喊着"再不买就涨了"的中介，你可以回他一句："我信你个鬼，你个糟老头子坏得很。" （完） 上海楼市 上海二手房楼市 上海购房新趋势 上海买房困局 上海楼市测评 上海二手房陷阱 上海购房技巧