[气球R] 朝阳区是北京五环内面积最大、二手房数量最多、成交量也最多的片区。片区内的房产情况复杂，即便是在改善群体聚集的望京，现在也出现了均价2万多的房子。 [气球R] 曾几何时，望京几乎是朝阳区最热门的板块。无论是刚需还是改善，大家要么想买望京核心区的房子，要么选择望京外溢。 [气球R] 一方面这是身份的象征；另一方面，在2024年房价下调之前，望京的很多房子在过去十几年中房价翻了近10倍（比如融科橄榄城）。 [气球R] 但2023年-2025年的这轮价格回调，大家发现望京不抗跌了。曾经单价高到12万/平的房子，价格回归到了9万/平。望京的均价也从曾经的8万多/平降到了5万多/平。从长期走势来看，从2019年开始在望京买房的家庭，大部分都亏损了。 [气球R] 所以现在很多800万以上的改善群体不太愿意去买望京了，都担心万一房价继续不抗跌，自己一旦入场，损失得100多万起。 [气球R] 但望京还是有优势在。首先，毕竟望京自身是有产业的且区域内部的配套、房子的居住品质、圈层都有，整个板块的能级不会继续下降。 [气球R] 其次，望京的房价经历过一轮下跌，区域内有很多物业好、居住品质好的小区。如果长期生活在北部，现在看望京其实现在是性价比最高的时候。 [气球R] 其实2025年，望京的一些居住品质高的改善小区，比如夏都盈座、望京金茂府、大西洋新城、望京西园、融科橄榄城、慧谷金色家园等小区的价格已经开始回暖了。这种程度的价格回暖，倒不是说触底反弹，而是在溢价完全稀释过后的横盘企稳。 [气球R] 望京现在有几个特点：还是有产业在、片区内外房子太多。同时，望京外部还有大量承接外溢的新房项目，比如金盏、崔各庄、东坝的新房，其实主要承接的也是望京外溢。 [气球R] 目前望京的特点是，区域内部的二手房老化，比较新的次新房，价格也有5%-10%左右的下调幅度。望京整个板块，正在回归刚需化。 [气球R] 对于有改善需求的望京业主来说，如果望京的房子无法提供更多价值，可以考虑卖出了。后续望京周边大量房子入市，对这个板块会有更多挤压。 [气球R] 望京内部目前没有新房，望京的改善，也会向亚运村、新北苑、太阳宫、酒仙桥板块聚集。未来的北京楼市虽然不会像以前那样普涨，但优质稀缺的房源，一定是越来越难买的。