利润一口气暴跌95%的国企——越秀地产，你内中的“玄机”是什么？ 2025年春，广州市属国企越秀地产的2024年财报引发市场震动：全年营业收入同比增长7.7%至864.01亿元，合约销售额突破1145亿元跻身行业第八，看似规模稳健扩张，归母净利润却从上年的31.8亿元骤降至10.4亿元，核心净利润同比下滑54.4%至15.9亿元。若以市场传言的“暴跌95%”回溯，实则指向扣除非经常性损益后的核心盈利缩水真相。这家坚守“三道红线”绿档、手握投资级评级的国企，为何在营收增长之下陷入利润崩塌？其背后的“玄机”，既是行业深度调整的缩影，也是企业战略取舍的必然结果。 利润暴跌的直接导火索，是大额资产减值计提的“财务洗澡”。根据越秀地产盈利警告公告，2024年公司共计提43.9亿元非现金性质减值，其中包括16.28亿元长期资产减值损失与7.27亿元商业物业重估净跌值。在房地产市场持续下行的背景下，存货跌价成为行业通病——2024年TOP50上市房企平均毛利率仅10.72%，较2021年的20.4%近乎腰斩，越秀地产10.5%的毛利率已与行业平均水平持平 。更关键的是，其2009.67亿元的存货规模面临估值压力，商业物业出租率与租金不及预期，进一步加剧了减值压力。尽管ICC项目处置带来8.68亿元收益，但相较于巨额减值仍杯水车薪，最终导致利润端的大幅收缩。这种“主动计提”虽短期冲击业绩，却也体现了国企在财务透明上的审慎态度，避免了风险的持续累积。 行业周期的系统性压力，构成了利润崩塌的深层背景。2024年房地产市场呈现“营收下滑、亏损面扩大”的残酷格局，TOP50上市房企归母净利润合计亏损2803.65亿元，超6成房企陷入亏损，即便是“利润王”华润置地净利润也同比下滑18.45% 。越秀地产虽凭借国企背景保持营收正增长，但仍难抵市场下行带来的连锁反应：一方面，销售价格承压导致毛利率同比下降4.8个百分点，另一方面，销售费用攀升至27.19亿元，管理费用达14.89亿元，进一步侵蚀利润空间。与民营房企相比，越秀地产的优势在于财务稳健——2024年经营性现金流净流入超200亿元，负债合计2724.38亿元，“三道红线”持续保持绿档，惠誉投资级评级稳如泰山，但在行业平均净利润率降至-22.1%的大环境下，其盈利能力仍难逃挤压。 战略选择的“规模与利润”博弈，更暴露了国企房企的转型困境。越秀地产近年来全力冲击行业前十，2024年克而瑞排名升至第八，为此采取了“逆势拿地”策略，计划2025年投入300亿元补充土储 。但在土地成本高企、销售端去化放缓的双重挤压下，规模扩张与利润增长形成尖锐矛盾。数据显示，其存货规模高达2009.67亿元，占流动资产的65.4%，去化压力持续加大。与此同时，作为区域国企，越秀地产聚焦大湾区等一二线城市，虽规避了三四线城市的深度调整，但核心城市市场竞争更为激烈，价格战导致盈利空间不断收窄。这种“保规模、稳现金流、让渡利润”的战略选择，是国企在行业调整期的生存智慧，却也直接导致了利润数据的难看。 值得警惕的是，利润暴跌背后仍有未解的疑问。为何在营收增长7.7%的情况下，核心净利润下滑幅度超五成？高达43.9亿元的减值计提是否存在过度保守的“财务调节”？尽管公司强调减值为非现金性质，不影响营运资金，但持续的盈利能力下滑仍可能影响投资者信心。对比同业，华润置地通过经营性不动产业务实现40.7%的核心利润贡献，而越秀地产的商业物业仍处于减值状态，其“第二增长曲线”的培育尚需时日 。 越秀地产的利润暴跌，并非个例，而是房地产行业从“规模扩张”向“高质量发展”转型的必然阵痛。作为国企，其在保持财务稳健、坚守合规底线的同时，也面临着业绩增长与利润承压的双重考验。内中的“玄机”，既是行业周期的不可抗力，也是战略取舍的主动选择。未来，如何在去库存、降负债的基础上培育新的盈利增长点，如何平衡规模与利润的关系，将是越秀地产能否穿越行业周期的关键。对于投资者而言，不应只盯着利润暴跌的表面数据，更应看到其稳健的财务基本面与长期布局的价值；对于行业而言，越秀地产的困境，更预示着房地产行业“拼规模、赚快钱”的时代彻底终结，国企房企的转型之路，任重而道远。