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近日，深业上塘“双子星”之一的上宸华府，项目总平面图公示。

2025年8月，深业联手龙华建设，拿下龙华民治街道A815-0037地块；就在一个礼拜前，深业独资拿下了旁边的A815-0036地块，取名为上宸瑞府。

然则上宸华府楼面地价约3.5万/㎡，上宸瑞府楼面地价约2.8万/㎡，两者相差约7000元/㎡。

目前，两个项目先后公布项目规划，并已开工。

容积率3.1，新规后深业龙华“双盘”

深圳龙华上宸华府项目，是深圳建筑新规落地后首批公开出让宅地之一。

容积率为3.1，对于寸土寸金的深圳来说，属于中等偏低水平。低容积率往往意味着楼层总高较低、居住密度也随之下降。

虽然项目强调打造“大花园社区”，但实际居住体验可能偏向紧凑型，占地面积1.6万平方米，楼间距最窄在20米左右，最宽超过30米。

不过，在龙华容积率3.1已算克制，对比龙华几个容积率在8/9，甚至10的旧改大盘面前，上宸华府显然更注重居住舒适度。

与“兄弟盘”上宸瑞府的微妙差异

上宸华府与其北侧的上宸瑞府同属深业“双子星”项目，容积率均为3.1，楼高均为25层，户型配置也高度相似。

但细节决定价值：

上宸瑞府因地块更大（2.19万㎡vs1.65万㎡），多出一栋“楼王”单元，采用一层三户设计，主打改善型大户型；而上宸华府四栋均为标准布局，1栋一单元和3栋为一层六户，更偏刚需刚改。

这种产品策略差异，未来可能体现在定价和去化速度上。如果你偏好纯粹改善社区，或许瑞府更合适；若预算有限又想上车龙华核心，华府性价比更高。

上宸华府共规划478户，车位574，最高楼层地上25层、地下2层，整体而言居住的舒适度还是有所保障的。

从目前网上曝光的户型面积，上宸瑞府92㎡能做到4房，上宸华府又如何区分定位呢？

交通与配套：地铁500米，生活半径全覆盖

上宸华府最大的优势在于地段。项目距4号线上塘站仅656米，步行约8分钟；同时临近在建6号线上芬站（1228米），未来可实现双地铁出行。

周边3公里内教育资源丰富，包括和平中学、未来小学等。商业方面，上塘荟等社区商业可满足日常所需，大型商场如红山6979、Costco也在3公里辐射圈内。

市场竞争力：龙华供应井喷下的突围之道

2026年龙华预计推售38个新盘，竞争白热化。上宸华府如何脱颖而出？

价格锚定是关键。

其楼面价为35030元/㎡，参考周边卓越柏奕府、中海汇德理等二手成交价5.3万至6.9万元/㎡，若开盘价控制在6万元/㎡左右，将具备较强吸引力。

从图表可见，2025年周边二手房月均成交超200套，均价稳定在5.2万至5.9万元/㎡。这为上宸华府提供了坚实的定价基础——只要产品力匹配，去化无忧。

未来潜力：连片开发塑造完整社区

上宸华府并非孤盘作战。

它与上宸瑞府统筹开发，两盘合计提供超11万㎡住宅，形成规模效应。

连片开发意味着：共享中央园林、儿童游乐等公共设施；统一物业管理标准，提升整体品质感；社区人口基数大，商业配套更易落地。

此外，项目所在民治板块是龙华基本面最好的街道之一，城市界面成熟，商品房集中，抗跌性强。

结语：适合谁？不适合谁？

上宸华府适合首置或首改家庭，预算500万至800万；

依赖地铁通勤的上班族；看重地段和开发商品牌，能接受中等密度。

但值得注意的是，项目紧邻福龙路，即可快速抵达福田中心区，但同时也与铁路轨道距离较近。

福龙路及广深铁道，乐居摄。

总的来说，上宸华府在龙华高密度市场中找到了平衡点——不高不低的容积率、不近不远的地铁距离、不贵不便宜的价格预期。它不是完美选择，但可能是当下最务实的选择。

你会为这样的“均衡型选手”买单吗？欢迎留言讨论！

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