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中海云颂玖章，是中海地产在深圳打造的第二个“玖章”系列高端改善项目，位于龙华梅林关门户位置。

项目限高80米，规划5栋23至25层的住宅，2梯4户或2梯5户设计，容积率仅2.8，户户朝南，属于低密度纯商品房小区。

规划总户数约491套，主力户型为建面约106㎡、126㎡和143㎡的新规纯四房，全部采用“+1房”设计，得房率较高，可灵活满足多代同堂家庭的居住需求。

项目计划于2026年一季度取证入市，带高品质精装交付。

项目用地龙华A802-0309宗地，于2025年7月7日挂牌出让，6家国央房企、经过108轮激烈追逐，由中海集团以23.7亿元竞得，溢价率高达40.74%，楼面价38795元/㎡，若按此估算，实际开盘均价应该要在7.2万平左右，预估起步总价710万起。

区位价值：梅林关门户，紧邻福田核心区

中海云颂玖章的一大优势在于其地理位置。

项目位于龙华梅林关，与福田中心区仅一关之隔，处于深圳城市发展的重要节点。

“一站到福田”并非夸张。

项目紧邻地铁4号线与6号线交汇的民乐站，步行约5分钟可达。乘坐4号线，仅一站即可抵达上梅林站，无缝衔接福田金融中心。自驾通过梅观路，十来分钟即可南下福田，通勤便利性突出。

此外，梅林关片区正经历大规模城市更新。

根据规划，警犬基地所在板块将新增六个住宅地块，整体住宅体量较大。这不仅有助于区域生活氛围的成熟，也预示着未来的发展潜力。

近日，梅林关正式移交龙华区，这预示着龙华区开启梅林关发展的全面掌控局面，进入提速发展的阶段。

梅林关新城规划。供参考

产品力解析：“+1房”纯四房，定义龙华改善新标准

如果说区位是项目的先天优势，那么产品力则体现了中海作为央企开发商的后天实力。

中海云颂玖章的产品设计，精准回应了当前改善型客户的核心诉求。

全部“+1房”，空间灵活度高

项目所有户型均为“+1房”设计，建面约106㎡可实现3+1房，126㎡和143㎡则可打造4+1房。

这个“+1房”可灵活改造为书房、儿童房、茶室或健身区，适配不同家庭在不同人生阶段的居住场景。

纯四房新规，户户朝南

项目摒弃了市场上常见的“3+1”伪四房，直接推出建面106至143㎡的纯四房户型，符合当前对“好房子”的主流理解，套内＞90㎡，与＜90㎡的比例大约对半分。

尤为难得的是，项目做到了户户朝南，大部分高层单位还能无遮挡观赏梅林山景，保障了每个房间的采光与视野。

主卧均配备270°转角飘窗，其他卧室也设有飘窗，不仅提升了观景体验，也增加了实际使用面积。LDKB一体化设计（客餐厅、厨房与阳台联动）进一步优化了空间利用效率，使整体居住感受更为开阔舒适。

低密小高层，品质精装交付

在普遍追求高周转、高密度的市场环境下，中海云颂玖章以2.8的低容积率、23至25层的小高层规划脱颖而出。

相比动辄40至50层的超高层住宅，小高层意味着更低的梯户比（2梯4户或2梯5户）、更少的住户、更快的电梯等待时间以及更舒适的居住密度。

项目将提供高品质精装交付，延续中海“玖章”系列的品质标准，并承诺“交房即发证”，简化业主后续流程。

配套与圈层：成熟生活，优质教育

一个好房子，不仅在于建筑本身，更在于其周边的生活配套与社区氛围。

商业与生态

项目周边1公里范围内有星河COCOCity、上河坊购物中心等大型商业体，可满足日常购物、餐饮与娱乐需求。同时，项目紧邻书香公园等绿化资源，为业主提供了休闲放松的绿色空间。

教育资源

对于家庭购房者而言，教育资源至关重要。

项目一墙之隔为书香小学，且位于深圳外国语学校龙华学校初中部的大学区划片范围内（具体学区划分以教育部门当年公布为准）。这一配置，对重视子女教育的家庭具有较强吸引力。

价格与竞品：高定价背后的逻辑

根据市场吹风信息，中海云颂玖章预计开盘均价将超过7万元/㎡。

这一价格高于周边如鹏宸云筑（5.3万至5.7万元/㎡）等次新房，但其定价逻辑清晰。

首先，从成本端看，项目楼面价约为38795元/㎡，综合开发成本接近6.5万元/㎡，7万+/㎡的定价已接近保本线。

其次，项目凭借低密小高层、纯四房设计、户户朝南、双会所规划等产品优势，以及中海“玖章”系列的品牌影响力，在区域内形成了差异化竞争力。

结论：值不值得买？

回到最初的问题：中海云颂玖章值不值得买？

对于注重通勤效率、追求居住品质、有子女教育需求的福田或南山改善型家庭来说，它是一个值得关注的选择。

它的价值体现在：

区位优势明显：梅林关门户位置，一脚跨入福田，兼顾关内配套与相对合理的房价。

产品形态稀缺：2.8低容积率、小高层、纯四房、户户朝南，在当前市场中较为少见。

品牌保障可靠：中海“玖章”系列产品，品质与社区圈层有一定保障。

当然，7万+/㎡的价格门槛不低，总价约700万起，适合预算充足的买家。

如果你正在寻找一个既能高效通勤，又能为家人提供高品质、低密度居住环境的家，那么即将入市的中海云颂玖章，值得列入你的首选清单。

[AI生成]本内容由深度智联·决策专家人工智能模型生成。

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