二十年在京资深房产中介告诉你，2026年买房要做到：六类黑房不买”、“三大天坑“不踩、买房“四步黄金法”、必看“三指标”！ 昨天看到一个在京20年的房产中介，总结的2026年在京买房实操，即“六类黑房不买”、“三大天坑”不踩，以及买房的“四步黄金法”和要看的“三个指标”。 具体内容是： 一、“六类黑房”不能买 第一种：老破小、老破大、无电梯、顶底层的房子不能买。 第二种：豪宅里的小户型，刚需里的大户型不能买。 第三种：商住类、商铺类、公寓类的房子不能买。 第四种：法拍房和各种政策性的福利房不能买。 第五种：环京的房子和远郊的房子不能买。 第六种：各地的文旅房和养老房不能买。 二、买一手房“三大天坑”不踩 即：特价房、工抵房、清退房是三大天坑，不能踩！ 三、北京买房“四步黄金”法 第一步：买纯商品房，不能是买商品房和商住两用房杂交”的小区。不能买超大型的社区和超小型社区，住户数超过1500户的不用看，住户数低于500户的也不能碰。 第二步：一定要看楼龄，买房就买次新房。那些房是次新房？东西城房龄25年以内，海淀区房龄20年以内，朝阳区房龄15年以内，其他区房龄在10年以内的，就可称之为次新房。 第三步：宁可买远一点的三居室，也不要买距离单位近的两居室。 第四步：选择的楼盘均价不低于这个小区的均价。 四、买房要看的“三个指标” 1、挂牌量越高越不能碰（超过80套）； 2、出租率（投资客多）越高越不能碰； 3、成交量越高越不能碰。 以上内容说的对不对自行判断，不作为买房建议。 个人认为上面内容的参考价值只能是40 ％，原因是他忽略了最根本的问题，就是预算。 如果预算足够充足，可以挑选各方面都优质的房子，但本身预算不高，还哪有条件挑挑拣拣的？我的结论就是，在有限的预算范围内，适合自己的就是最好的，否则按照他的说法，房子根本就没法买。 友友们怎么看？大家发表点意见。