中经记者张漫游北京报道

在“深化住房公积金制度改革”的大背景下，上海打出一套房地产市场政策“组合拳”。

2月25日，上海市住房公积金管理委员会发布《关于优化本市住房公积金个人住房贷款政策的通知》（以下简称“新政”）。同日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市财政局、上海市税务局、上海市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，重点围绕限购、公积金贷款、房产税等三方面优化，支持刚性和改善性住房需求。上述两项政策都是自2026年2月26日起施行。

家庭购买首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元

将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，是本次新政一大看点。同策研究院联席院长、首席研究员宋红卫分析称，本次上海公积金贷款新政调整主要有三个方面变化：一是额度提高了，这能降低购房者首付压力和还贷成本，能提高购房的积极性；二是把使用次数与实际拥有套数结合，对使用公积金来持续改善家庭住房情况的居民是有利的；三是与人口政策和住房新规范相结合，起到政策协同作用。

尤其值得一提的是，新政提出“多子女家庭购买首套及第二套住房的，公积金最高贷款额度均可上浮20%。缴存人家庭购买符合规定的二星级及以上新建绿色建筑住房的，公积金最高贷款额度上浮15%保持不变。同时符合以上两种情形的，上浮比例可叠加计算，即公积金最高贷款额度上浮35%”。

上海易居房地产研究院副院长严跃进测算到，若叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款的上浮政策，新政后上海公积金个人贷款最高额度可达324万元，为全国领先水平。

苏商银行特约研究员武泽伟认为，这预示着未来公积金制度的定位正在从单一的住房金融工具向综合性民生保障平台演变。新政明确多子女家庭购买二套房也可享受额度上浮20%，将支持范围从首套拓展至改善型需求，这与国家鼓励生育的人口政策形成协同。同时，购买绿色建筑可叠加15%的额度上浮，意味着公积金正成为推动建筑产业升级的政策杠杆，引导市场从“有房住”向“住好房”转型。这种制度设计标志着公积金正在向覆盖全生命周期、融合多维度民生需求的现代化住房保障体系演进。

在宋红卫看来，本次公积金政策调整既涵盖了刚需群体，同时也支持了改善群体，做到了群体全覆盖。额度提升能降低购房者门槛和还款成本，对楼市整体都会有效果，从基数来看，刚需刚改对公积金依赖度较高，因此这两个群体最受益，从产品结构来看，这两个群体购买二手房的数量超过新房，因此，对二手房的影响会更为明显。

武泽伟向《中国经营报》记者分析称，与其他城市相比，上海此次公积金新政的调整节奏和力度释放出明确的信号：一线城市正从“保刚需”向“促改善”纵深推进，政策工具箱已从碎片化修补转向系统化集成。此次将首套公积金贷款额度从160万元大幅提升至240万元，叠加多子女和绿色建筑因素后最高可达324万元，这一全国领先的额度标准直接回应了上海高房价下改善型需求的支付痛点。同时，新政将非沪籍购房社保年限从3年缩短至1年，并允许满3年者在核心区增购，体现了对城市发展所需的各类人才的精准覆盖，而非简单放松限购。

公积金制度改革持续推进

业内人士认为，上海此次重磅新政，是落实党中央决策部署的关键一步。2025年年底的中央经济工作会议首次单独点名“深化住房公积金制度改革”，随后召开的全国住房城乡建设工作会议，公积金被提了7次。

在宋红卫看来，公积金政策改革是持续推进的过程，各地也在加大公积金应用范围，除传统的购房、装修提取方式外，石家庄、沈阳、苏州等城市支持提取用作物业费；青岛及其他城市购买二手房也能提取公积金付首付，父母子女还能共享额度；天津、广州、深圳等地也在积极探索如何提取公积金用于加装电梯及老旧小区改造等领域。

“作为一线城市标杆，上海此次公积金新政对全国具有重要示范意义，其核心在于展示了‘综合施策、精准赋能’的调控思路。”武泽伟认为，新政不是单一提高额度，而是将限购松绑、贷款提额、税费优惠、绿色激励、多子女支持等多重工具组合发力，形成资格+资金+成本的系统化政策包。这种因城施策、梯度松绑的模式，为其他城市提供了可复制的政策框架：既通过降低门槛释放刚需，又通过差异化支持引导改善需求，同时将人口政策和产业导向融入住房金融体系。上海楼市的稳定表现，也将为全国市场注入更多信心。

宋红卫提到，2026年1月，《人民日报》发表了一篇文章《中央“点名”住房公积金，释放什么信号？》，官媒通篇来论述公积金，并倡导公积金需要进一步改革，当前各地陆续推动公积金制度改革，不断优化公积金政策，这与当前楼市发展阶段与楼市面临的问题都有关系。“住房公积金制度与国外的住房储蓄银行制度类似，都属于普惠型的住房保障制度。自20世纪90年代推出公积金制度以来，在居民购房方面发挥了巨大作用，未来这个作用还要进一步发挥。”

宋红卫进一步分析指出，当前公积金制度改革已迫在眉睫。一方面，从公积金使用情况来看，《人民日报》文章披露，2016年，全国公积金缴存余额是4.56万亿元，到2024年年底，涨到了10.9万亿元，如此大额度的住房保障资金趴在公积金账上是一种资源的浪费，一旦资源利用起来，对于提振住房需求有很大的帮助。另一方面，随着商业贷款利率的持续下调，公积金贷款的优势逐渐变小，尤其是在二套改善住房方面，有些地方二套公积金的利率甚至超过商业贷款的利率，公积金贷款不具备优势了，还有一些政策仅仅用使用次数来限定，忽略了持续改善需求。

“放眼全国，各地公积金政策已进入新一轮统一优化周期，后续需结合‘三孩政策’、绿色建筑、二手房流通等相关政策，进一步提升政策协同效应，充分释放政策红利。”严跃进说。