保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利发展”）近日就上海证券交易所关于其向特定对象发行可转换公司债券的审核问询函进行了回复，详细披露了募投项目细节、资金缺口测算及业绩变动等核心问题。公司拟募集资金不超过50亿元，全部用于杭州保利天奕、石家庄保利裕华天珺等9个在建普通住宅项目的工程建设支出。

募投项目聚焦核心城市销售净利率区间3.53%-9.49%

根据回复，本次募投的9个项目分布于杭州、石家庄、广州、中山、长春、佛山、上海、天津等城市，均为普通住宅项目，募集资金将专项用于各项目的建设安装工程费及配套设施建设费等资本性支出。其中，杭州保利天奕项目募集资金投入最高，达15亿元，总投资65.78亿元；石家庄保利长安琅悦项目投入最低，为1亿元，总投资14.68亿元。

各项目投资构成测算依据包括土地成本（已通过招拍挂形成）、开发前期费用（参考当地收费标准及公司经验）、建设安装工程费（按单位造价测算）等。效益测算显示，9个项目预计销售毛利率介于11.21%至21.98%之间，销售净利率区间为3.53%至9.49%。上海保利虹桥和颂三期项目以9.49%的净利率居首，石家庄保利长安琅悦项目以3.53%垫底。公司解释，不同项目净利率差异主要源于城市能级、土地成本、产品定位及市场环境等因素，与华发股份（3.16%-4.51%）、招商蛇口（5.65%-15.79%）等同行相比处于合理区间。

资金缺口159.93亿元募资规模具备合理性

关于募资规模合理性，保利发展测算显示，在不考虑本次融资及其他新增融资情况下，2025年至2027年公司资金缺口合计159.93亿元。截至2025年9月末，公司可自由支配资金1152.63亿元，未来三年经营性现金流入净额预计191.55亿元，但需覆盖最低现金保有量933.05亿元、新增保有量需求106.37亿元、现金分红12.70亿元及有息债务利息451.99亿元等支出。本次50亿元募资未超过资金缺口及项目资本性支出总和，具备必要性。

业绩承压符合行业趋势资产质量保持稳健

财务数据显示，报告期内（2022年至2025年1-9月）公司营业收入呈波动趋势，毛利率从21.79%降至13.35%，归母净利润持续下滑。公司表示，业绩变动主要受房地产行业深度调整影响，全国商品房销售额连续三年下滑，公司签约金额同步下降，叠加土地成本较高导致利润空间收窄。不过，业绩变动趋势与中国海外发展、华润置地等可比公司一致，不存在显著差异。

资产质量方面，截至2025年9月末，公司应收账款75.55亿元，主要为物业管理费及工程款，账龄集中在1年以内，期后回款率良好；其他应收款142.89亿元，主要系合作项目资金往来，坏账准备计提充分。存货账面价值746.21亿元，80%以上位于一二线城市，库龄结构合理，2025年拟计提资产减值损失约69亿元，存货跌价准备计提充分。

财务指标稳健内控体系完善

公司财务状况保持稳健，截至2025年9月末，剔除预收款后的资产负债率63.29%，净负债率65.02%，现金短债比1.02倍，均符合监管要求。银行授信总额8300亿元，未使用额度4055亿元，存续债券评级均为AAA，无违约或逾期情况。公司已建立覆盖资金管控、拿地拍地、项目开发及销售的内控体系，2024年度内控审计报告显示其财务报告内部控制有效。

此外，公司明确表示，自本次董事会决议日前六个月至今未实施财务性投资，最近一期末财务性投资占归母净资产比例仅0.10%；前次募集资金使用合规，未改变用途或用于非资本性支出。

立信会计师事务所作为申报会计师，对上述事项进行了核查，认为保利发展募投项目测算合理、资金缺口真实、业绩变动符合行业趋势、资产减值计提充分，相关信息披露符合监管要求。