1️⃣ 经过2020-2025年的市场演变，北京楼市的分化已经相当明显。在选择房源时，首先关注有价值的好板块，北京买房板块价值>小区价值>房屋内部价值。 2️⃣从增值保值角度看，尽量避开那些不涨的板块，多去关注需求占比强，稳定且回调的主流板块 (尤其是A类区域B类区域的龙头A类产品)，不断分化的楼市，选筹一定要看准。即便是自住需求，也同样需要关注选筹问题。怎么买都不亏的时代早已一去不复返 3️⃣东西城没有强学区属性的老破小，不是特别建议，除非你就是买这里的生活环境，不考虑保值增值能力。 4️⃣朝阳区的东南区域，一直是产业空白，潘家园、劲松等板块的房子很多，但居住品质、流通性和保值增值能力都有限。有能力还是尽可能向北一点。 5️⃣海淀区的太舟坞、苏家坨，不太建议买。太舟坞，在海淀的位置，5万多的价格，卖了这么多年还没卖完 6️⃣丰台的范围很大，可选的房源多，2020年也经历过一波涨幅，丰台河西的板块势能相对较弱，能看的只有14号地铁线园博园附近。其他板块，例如长辛店、云冈、王佐等，配套都一般。不建议 7️⃣ 看房时，提高10%的预算。简单来说，就是如果你有500万的预算，可以去看看560万的房子。现在大部分房子的挂牌价和成交价完全不一样，所以很多房子还是有砍价空间的。 8️⃣ 北京买房要关注地铁规划，一定要在意地铁，通勤方便很重要，北京是TOD式发展的模式，交通引领城市。地铁开通的前一天和地铁开通的第二天，立马是两个价格 9️⃣ 拒绝画大饼。北京现在的城市发展前景和行情已经很透明了，那些所谓的有未来规划的板块，基本都是假大空。现在买房，尽可能买能肉眼看到的，有真实价值的房子。 🔟买新房还是二手房，看的不应该只有价格，更重要的是板块承接的产业、地铁、区域对标的人群、以及区域内楼盘过去的走势和未来的走势预估等等。 1️⃣1️⃣通州长线看好，因为有政策有落地，现在也是相对低点。通州的商品房，属于纯自住、消费的楼盘，尽量买10年内的次新。 1️⃣2️⃣顺义后沙峪顶级别墅不次于城里的次新，老别墅表现一般。顺义后沙峪记得买新不买旧。