1️⃣ 经过2020-2025年的市场演变，北京楼市的分化已经相当明显。在选择房源时，首先关注有价值的好板块，北京买房板块价值>小区价值>房屋内部价值。

2️⃣从增值保值角度看，尽量避开那些不涨的板块，多去关注需求占比强，稳定且回调的主流板块 (尤其是A类区域B类区域的龙头A类产品)，不断分化的楼市，选筹一定要看准。即便是自住需求，也同样需要关注选筹问题。怎么买都不亏的时代早已一去不复返

3️⃣东西城没有强学区属性的老破小，不是特别建议，除非你就是买这里的生活环境，不考虑保值增值能力。

4️⃣朝阳区的东南区域，一直是产业空白，潘家园、劲松等板块的房子很多，但居住品质、流通性和保值增值能力都有限。有能力还是尽可能向北一点。

5️⃣海淀区的太舟坞、苏家坨，不太建议买。太舟坞，在海淀的位置，5万多的价格，卖了这么多年还没卖完，周边的产业是华北研究所、翠湖科技园，这两个产业园区去过的人才知道，人流量少得可怜。苏家坨，典型的城乡结合部，城市界面差，配套很不好。是海淀山后发展最不好的一个板块。

6️⃣ 看房时，提高10%的预算。简单来说，就是如果你有500万的预算，可以去看看550万的房子。现在大部分房子的挂牌价和成交价完全不一样，所以很多房子还是有砍价空间的。

7️⃣另一个小思路是优先看一些成交量小的小区。这种小区因为成交量小，如果有优质房源出现，很多人也不知道，只有业内懂行的专家才能抓住机会。另外成交量小的小区，竞争压力也不大。在热门小区买房，有可能要面临中介催成交，但买成交量低的小区，还有一些时间去精挑细选。

8️⃣这2年，能卖出去的地，也基本在主城区或者好板块。就算你不能一步到位买到最好的新房，但至少可以一步步往市中心去靠拢。