成都那个圆姐，去年买了7套老破小，今年又追了一套，8套房总价330万，贷款220万，每个月收租2.1万，还完1.4万月供，还能剩7000块。 等于说，银行出钱帮她买房，她每个月白捡钱。 为了抢到这样的房子，她天天刷房源刷到凌晨两点，一天问几十套，中介软件都被封过号。遇到合适的，连房子都不看，直接转账付钱。成都二环内的大中介，几乎都在帮她找房。 她给自己定了死规矩：总价30到40万，租售比必须超过5%。她说只要每套房月租不低于1500，租售比保住4.5%，这个账就平了。 但她这套账，算得是不是太简单了？ 先看她是怎么算的。 她算的是毛租售比，就是年租金除以房价。8套房平均每套月租2600，年租金差不多3万出头，除以40万的房价，毛租售比在7.5%左右。确实比存银行高出一大截。 但这里面有几个大坑，她没有算进去。 第一个坑，空置期。 房子不可能365天都租出去，租客搬走、找新租客、打扫翻新，一个月没了。8套房轮流空置，一年下来至少损失两到三个月的租金。有专家算过，这批房子的净租售比，能到3%就不错了。 第二个坑，维修和翻新。 老破小之所以便宜，就是因为老。管道老化、墙面开裂、家电换新，这些全是钱。有上海买家130万买了一套，月供4500，租金3500，每个月倒贴1000多。 第三个坑，房贷成本。 她贷款220万，她说月供1.4万，算下来利率在3%左右。但问题是，她这8套房是怎么贷下来的？个人住房按揭贷款有套数限制，她很可能用了经营贷或消费贷。这类贷款期限短、先息后本，到期要一次性还本金，到时候拿什么还？ 第四个坑，政策风险。 房产税迟早要落地，大概率按套数和面积累进征收。她这8套房，一年光房产税可能就要交两三万。 但奇怪的是，圆姐不是一个人。 天津有位李先生，去年到现在买了7套老破小，总价350万，全款，月租金1.5万，平均租售比5%。他说这些房子大多是着急出手的，要求全款，比市场价便宜10%左右。 上海也在抢。静安区彭浦板块一套一室户，总价99万，月租3000，租售比3.6%，中介说“比存银行划算”。浦东、静安、徐汇三个区，官方都在牵头收储老破小，卖给国企，租出去运营。 全国8个重点城市的平均租售比已经到2.67%，跑赢了五年期定存利率。 为什么突然这么多人抢老破小？ 最直接的答案：价格跌到位了。 上海、成都的老破小，很多跌回了2016年的水平。成都二环内30多万一套，月租2000块，算下来确实划算。存款利率跌到1%出头，贷款利率降到2%多，租售比开始覆盖月供，这个账就能算过来了。 但更深层的原因，可能更扎心。 圆姐说过一句话：“我真的是非常认真地在为我的家庭做一个兜底的方案。” 她在一家公司负责后勤，每天看着学历贬值、年轻人内卷，想着给孩子留条后路。孩子如果没能力参与竞争，这些房子至少能给他们稳定收入；如果发展顺利，房子就当养老金。 这个逻辑，20年前的日本人也玩过。 日本泡沫破裂后，东京23区那些建于七八十年代的小公寓，被普通人批量买入。地段好、总价低、租金稳，能产生现金流。二十年过去，那些房子涨了好几倍。 但日本的经验有个关键前提：东京人口持续流入、租金持续上涨、物业管理成熟。成都呢？人口流入确实还在，但能持续多久？租金能一直涨吗？ 最大的风险，其实是流动性。 老破小之所以租售比高，本质上是因为市场对它的流动性没有信心。房东宁可低价卖，也要换现金。你接过来，以为捡了便宜，实际上接的是别人的流动性风险。 房龄超过30年的老房子，银行直接拒贷，买家只能全款。到时候你急着用钱，想卖都卖不掉。 更关键的是，现在楼市的分化已经到了极致。有学区、有电梯、房龄新的房子，价格在涨；无学区、无电梯、房龄老的老破小，价格还在跌。上海静安区有些老破小半年从6万涨到10万，那是赌拆迁。大多数老破小，只能赌租金。 圆姐自己也说了，买老破小“其实是非常小众的”。她在成都二环内发动所有中介，一天问几十套，才挑出8套。普通人跟风买入，大概率踩坑。 说到底，这8套老破小能不能赚钱，答案可能在20年后。但眼下能确定的是，这笔账不能只算租金减月供，还要算空置、维修、税费、政策变动，还要算万一急用钱时，能不能卖得出去。 有人问圆姐，你就不怕吗？她说，她相信成都的未来。 你怎么看？买8套老破小收租，到底是门好生意，还是个大坑？ （综合新京报、梨视频、易居研究院、智谷趋势、大猫财经等报道）