370万买5套老破小，90后宝妈这笔账到底怎么算的？ “90后宝妈钱小鱼花370万在成都买5套老破小”的消息引发热议。乍看是“抄底”典范，细算下来，更像一场精准的现金流博弈。 钱小鱼并非全款370万购入，而是通过“出售原有房产+离职赔偿金+存款”支付首付，用租金覆盖月供。 按5套总价370万、每套首付20%（约15万）计算，首付共75万，贷款295万。以3%利率、30年等额本息计算，月供约1.24万元，而租金收入为1.06万元——基本实现“租金养贷”。 这意味着，她仅用75万本金，就撬动了每年约12万元的租金现金流，年现金流回报率接近16%。 她的策略建立在对市场窗口期的判断上： · 价格已回落：成都二环地铁口老破小总价跌至30-50万/套，进一步大跌空间有限，租金形成托底； · 改造提升溢价：每套投入约6000元软装，将租售比从2%拉升至3.3%，在房贷利率3%左右时基本跑平利息； · 追求现金流：只要租金不断、利率不飙升，这套资产就能自行运转，她用75万换来一份长期月入过万的被动收入。 有网友算账：“20年回本，但房子不值钱了。”确实，当贷款还清时，房龄可能已超40年，流动性堪忧。但对她而言，或许从一开始就没打算卖。 钱小鱼在暂停买入后直言：“99%的老破小不值得跟风。”这句话点出了关键： · 选址能力是门槛：地铁口、好出租的位置，绝大多数老破小不具备； · 个人条件难复制：她30岁前攒够100万，有副业积累和离职赔偿金兜底，并非“普通宝妈”能直接模仿； · 模式本质是杠杆吃息差：一旦空租、利率上涨或房价继续下行，整个链条会反向承压。 普通人若没有她那样的首付能力和副业安全垫，硬上5套杠杆，风险将成倍放大。这更像一个现金流管理能力极强的人，在市场窗口期做了一笔高杠杆、高维护成本的收租生意。它可行，但不适合大多数人。可真巧，突然出现那么多三百多万抄底老破小的，已经看过好几个类似新闻了。