未来那些低于10层的老旧小区将会变得香饽饽，这里面有一个很关键的原因是现在有越来越多的地方允许小区自拆自建。 低于十层的老旧小区在当前政策环境下具备改造优势。这类小区住户数量有限，相互协调难度较小。国家层面支持老旧住房自主更新和原拆原建做法在多地探索推进。居民自筹资金自行委托建设的路径有效避免了依赖开发商导致的项目停滞情况。三里河一区28号楼项目作为北京西城区试点，清晰展示了这种模式的实际操作。 项目中居民首先集体表达改造意愿。相关部门针对每户家庭结构和经济状况制定了一户一策方案。所有住户全部签字同意成为项目启动的前提条件。资金安排按照谁出资谁受益原则，政府承担约四成，居民承担约六成，每户实际出资控制在几十万元范围。 审批流程实行全程网办机制。项目备案和选址意见书在二十四小时内完成，多规会商意见四十八小时内办结，土地划拨规划许可施工许可等核心手续实现单日办结四证齐发。整个审批用时比承诺时限提速九成以上，做到拿地即开工。二零二五年九月五日项目正式开工。 建设采用模块化智能建造技术。整栋楼划分为一百五十六个混凝土模块单元，在工厂完成百分之九十建造工序后运至现场吊装。从基础施工完毕到主体结构封顶仅用四十六天。这种方式比传统现浇模式节省约百分之七十五时间，同时减少现场建筑废弃物。 低于十层的老旧小区原容积率较低，改造后在政策允许范围内可以适度增加建筑面积。总面积从二千八百八十七点二平方米增加到三千三百六十九平方米，每户平均增加约十平方米。新增面积让户型得到优化，居民可以留下一套自住并合理安排多出部分。 相比高层小区，低于十层小区住户少协调快，改造后还能提升至八级抗震设防标准并增加电梯等适老设施。这类小区改造成本相对可控，居民自筹比例明确，政府提供政策和部分资金支持。模块化技术进一步降低了施工干扰，临时安置时间缩短到半年以内。 越来越多城市明确支持居民自主决策自主出资自主建设自主分配的模式。这为类似社区提供了可复制路径。低于十层的老旧小区因住户数量少协调容易以及改造后面积增加明显，在城市更新中成为各方关注的对象，也为全国其他地区类似项目积累了经验。