香港楼市淡季不淡！华泰证券最新研判：未来或进一步导向卖方市场，复苏斜率有望持续走陡！

5月9日，华泰证券发布研报指出，4月香港住宅延续量价齐升，未受中东局势扰动；去化周期逐步进入乐观区间，结合历史土地供应和建筑周期来看，未来或进一步导向卖方市场。以新鸿基地产旗下的NOVO LAND 3B期为例，首轮开售即售出超九成单位，平均呎价较上一期上调约5%。长实集团与港铁合作的Blue Coast自4月开售以来，已累售超600套。香港金管局3月放宽部分物业按揭成数上限，宣布自用住宅物业价值1500万港元以下可承造最高七成按揭。

一季度香港GDP同比增长3.7%，增速为近七个季度以来最高；零售业总销货价值同比增3.5%超预期；访港旅客同比增长超1倍，商业信心指数持续攀升。 宏观环境改善对房地产基本面形成进一步提振。一季度香港资本市场IPO募资额同比增长近2倍，港交所IPO募资跃升至全球第四。商业氛围恢复，企业租赁需求回暖，写字楼空置率有望见顶回落。

“撤辣”效果持续释放，住宅成交量连续四个月反弹，“北水”南下趋势明确。

据美联物业数据，4月香港一手成交量约3600宗，同比大增210%，二手住宅注册量约5800宗，同比增约80%。华泰证券指出，中东局势影响淡化，大方向走向缓和且资本市场反应钝化。当前香港一手住宅去化周期已降至约18个月，较年初21个月明显缩短。若未来三个月去化率维持当前速度，下半年或将进入卖方定价环境。在美联储降息预期延后但香港刚需释放的背景下，本土开发商如新鸿基、恒地、新世界发展有望获得价值重估。

当“北水南下”撞上“住宅去化加速”，香港地产正从“买方市场”向“卖方市场”切换。

2025年全年香港新动工私人住宅仅8700伙，创历史次低。土地供应“断崖”，叠加未来2年私人住宅落成量将降至1.6万伙/年，供需格局将发生根本性扭转。券商近半月密集覆盖香港本地地产股，瑞银称“香港楼市最坏时间已过”，大摩、高盛同步上调行业评级。住宅去化加速是“现在时”，写字楼空置率改善与租金回升弹性才是“将来时”。香港楼市回暖的故事才刚刚铺开，但商业地产生意的复苏，才是这个周期里最大的预期差。