3月一线城市房价环比全线上涨，摩根大通称中国楼市逼近拐点，该观点基于什么逻辑？

虽然涨幅不大，新房0.2%、二手房0.4%左右，但这确实是时隔很久之后，第一次集体“翻红”。

远在新加坡的摩根分析师看到这个数据说，中国楼市可能正在逼近“拐点”。

他们给出的理由主要是三个：一是香港楼市回暖带动了内地情绪；二是房价跌了这么久，房价收入比变便宜了；三是股市涨了，大家有钱了，会传导到楼市。

但这三个理由，细看其实都挺脆弱的。

第一，香港和内地完全是两个市场。

香港这波回暖，是因为彻底放开限购、降了印花税。

内地一线城市虽然也松绑了，但户籍、社保这些硬门槛还在，购买群体和资金逻辑根本不一样，很难直接复制香港的行情。

第二，房价收入比低，不代表大家敢买。

确实，因为房价跌了、收入没怎么涨，看起来是“便宜”了。

但这只是纸面算账，不代表大家就敢加三十年杠杆去买房。

现在的便宜，更多是跌出来的被动便宜，而不是大家收入涨上去的主动便宜。

第三，股市的财富效应没那么神。

A股涨了确实有人赚钱，但更多的人是解套就跑。

真正敢把股市赚的钱立刻砸进楼市、并且有足够购买力的人，比例非常低。

指望股市赚了钱就去买房，这种传导链条太长了。

再看3月数据的成色。

所谓的环比上涨，意思是比2月份涨了一点。

2月份有春节，本来就是成交冰点，3月复工后积压的需求集中释放，价格自然会上浮。

这更像是季节性的“小阳春”，而不是趋势反转。

如果你看同比数据，也就是和去年3月比，一线城市二手房价格还是跌了7.4%左右。

这说明现在的上涨，是在深坑里的一次小反弹，离填平去年的跌幅还差得远。

现在的市场本质是“以价换量”后的企稳。

去年底到今年初，很多急卖的房东大幅降价，才把房子卖出去。

市场上最便宜的那批房源被消化掉之后，剩下的房东心态变硬，挂牌价自然就稳住了。

这不是因为新进来的买家变多了，而是因为卖家的底线变高了。

加上一线城市放松限购的政策刺激，释放了一部分被压抑的改善需求，但这种政策红利是短期的，等这批人买完，需求可能又会断档。

判断楼市是不是真拐点，不要看房价环比涨没涨，要看两个硬指标：

一是央行的居民中长期贷款数据。

如果这个数据连续几个月大幅放量，说明大家真的敢借钱买房了，这才是真金白银的信心。

二是你所在城市的二手房去化周期。如果挂牌量在减少、成交周期在缩短，那才是真回暖。

目前这两个指标都还没出现根本性好转。

所以，别被“拐点”这个词吓到。

当专家都在喊拐点的时候，往往只是波动；当没人讨论房价的时候，真正的底部才可能到来。