城市的有效库存是在增加的，在有效市场内持续供地，将对整个板块造成去化压力，尤其是过去高溢价率获取的“老项目”，房企拿地难度增大。1）市场认为2025年土地出让减少，会导致新房对二手房的冲击减少，并以城市广义库存减少作为证据。若该逻辑成立，则房企拿地的不确定性会大幅降低，但现实情况却是，核心区有效库存随着前两年供地而增加，部分新地块出让仍然会对在售新房造成去化压力。这实际反映了城市有效库存并未减少，从而房企拿地的难度增加。这也是新开工下降的原因，房企形成“拿地补仓难度加大—房企更加谨慎投资—影响新开工”的逻辑链，在2025年房屋新开工面积相较于高点下跌70%的情况下，2026年前三个月新开工面积继续同比下降了20%。2）以上海虹口区北外滩板块为例，2024年“924”新政以来，上海虹口区北外滩出让3宗宅地，房企拿地溢价率普遍较高，金茂璞元项目周边即将出让2宗新宅地，起始楼面价8万/平，相比于璞元11.7万/平楼面价有更大利润空间，售价调整将更加灵活。