房子卖不动了，有人早说了这事，但大家没听懂

2017年马云在杭州开会提到，八年之后最便宜的东西或许就是房子，当时不少人觉得他在唱衰楼市，其实他不是说房价会暴跌，而是讲房子的金融属性快要到头了，那时候大家都相信“房价永远涨”，连银行放贷都默认房子能一直升值，马云说的是房子迟早要回到它本来的样子，就是用来住的地方，不是用来炒的资产，这话说得早，但真正听进去的人不多。

2019年阿里办婚礼时，他又说起一个观点，以后一个人可能要养八个老人、管五套房，大家觉得这话有点吓人，其实他想讲的是人口结构变了，家庭负担会越来越重，以前多买房是攒家底，现在反而可能变成拖累，就像你背了一堆旧包袱赶路，越走越慢，这不是预言，是他看清楚趋势之后推出来的结果。



现在回头看，市场确实按他说的方向走，2025年全国百城二手房价格比2021年高点跌了9%，挂牌量在今年一季度突破850万套，平均一套房要挂半年多才能卖掉，非核心城市的房子年收益只有1.2%，连通货膨胀都跑不过，更关键的是25到44岁这个主力购房群体，到2030年要比2025年少12.5%，00后比90后少了3000万人，10后又少2000万，人变少了，需求自然跟着下来。



链家在去年底做过调查，现在买房的人里，有78%是为了自己住，只有8%是投资用的，而2017年的时候，投资的人差不多占了一半，摩根士丹利也提到过，当一个国家的城镇化率超过65%，住房的投资性质就会系统性地减弱，这不是中国才有的问题，而是发展到这个阶段的必然情况。

老房子现在越来越难卖出去，房龄超过十五年的房子，在成交里占不到百分之五，一个月带人看房都不到十次，银行也不愿意贷款给这种老房子，房龄十五年以上的要多付首付，利率还得往上加，房龄二十五年以上的直接不给办贷款，以前指望靠拆迁翻身的人，现在发现政策卡得很紧，从二零二五年开始，城市更新项目里拆除比例不能超过两成，老房子既卖不掉，又换不了新房，就这样卡在中间动不了。

城市之间的差距变得更大了，全国有90多个城市的人口不断往外走，空置的房子比例普遍超过两成，东北和西北的一些小城市甚至达到三成以上，但一线城市和强二线城市核心区域的空置率还不到一成，商品房的库存连续52个月增加后，今年一季度首次下降，可降的全是热门城市的数据，收缩型城市的房子去化周期动不动就三四年，有的地方五年都卖不完。



在过去十年里，很多人因为买对一套房子实现了财富增长，比如有人在2015年买了核心区的两套房，等到2026年用增值部分换了大平层，资产规模达到刚需族的六倍，这主要不是因为他们更聪明，而是赶上了人口红利和信贷宽松的窗口期，现在这个窗口已经关闭了，即使你在2026年后在一线城市核心区买房，也基本只能保值，很难再指望翻倍。

我朋友去年在老家卖一套房子，挂了将近一年都没人买，最后降价百分之十五才成交，他说当初就不该听亲戚的话等着看行情，这倒不是他判断有问题，而是整个市场逻辑变了，以前房子像现金一样好用，现在它只是一种资产类型，并且流动性越来越差，这种变化不是突然由哪条政策引起的，而是人口结构、城市化进程和金融体系共同推动的结果。

现在的年轻人买房子，更多考虑上班方便、孩子上学、工作机会这些事，不再只想着买了就能涨价，房子是用来住的，别把它当成唯一的指望。