房子还在，但没人抢着买；马云早说了这事，现在看真不是瞎猜；年轻人不接盘，老房成烫手山芋

2017年马云在杭州开会时提到，八年之后中国最便宜的东西可能就是房子，当时很多人觉得他在说大话，其实他并没有说房价会突然下跌，只是提醒大家过去房价上涨靠的是人口多和城市扩张两股力量推动，现在这两股力量快要耗尽了，城镇化率已经超过65%，全世界的发达国家都经历过这个阶段，房子不再是个能赚钱的投资品，慢慢变成用来居住的地方，这不是谁凭空想出来的，而是城市发展到一定水平后自然出现的情况。



2019年他在阿里员工婚礼上提到一个观点，30年后年轻人需要照顾8位老人，管理5套房子，这话初听让人紧张，仔细想想却很实际，现在普通家庭平均拥有1.5套住房，多数是从父母那里继承的，等这一代人老去，房产传给下一代，数量显得很多，但接手的人越来越少，00后人口比90后少了3000万，25到44岁的主力购房人群，到2030年预计还要减少12.5%，在东北和西北的一些小城市，空置房屋比例超过三成，房子建好了，却找不到人住。

数据也印证了这一点，2025年全国百城二手房均价比2021年高点下跌9%，不过别误会，不是所有地方都在跌，一线城市中心区的房价基本稳住，反而是郊区、远郊这些地方，年回报率只有1.2%，连通胀都跑不过，链家2026年一季度的数据更直接：买房的人里，78%是为了自住，投资的人只剩8%，而2017年这个数字是45%，拆迁套利这条路也被堵死，住建部2025年规定，旧改拆得不能超过20%，想靠拆房翻身基本没戏。



现在普通人遇到的麻烦更具体了，老房子越来越不好卖，尤其是那些建成超过十五年的，成交量还不到百分之五，银行也变聪明了，房龄二十年以上的，贷款额度会减少一两成，二十五年以上的，有些地方的小银行干脆不给贷款，那些没有学区、没有像样物业管理的老高层住宅，出租还能租出去，但要卖的话，挂上半年都没人过问。



城市之间的差距变得更大了，2026年3月全国商品房待售面积第一次下降，但这种变化只出现在一线和强二线城市，九十多个中小城市还在不断流失人口，房子卖得慢，去化周期往往达到三四年，有的甚至要五年以上，想卖房换成现金的人需要耐心等待，并且愿意降低价格。

过去靠一套房子借钱投资，就能让生活水平往上走，现在就算在好地段买房，也很难再有这种机会，有些人选择一直租房住，虽然每月租金不低，但省去了老房子变旧、换房不容易、贷款难办这些麻烦，这不是谁比谁更聪明的问题，而是赚钱容易的那个阶段已经过去了，西南财经大学做过调查，发现房产差不多占了家庭总资产的七成，这样风险太集中了，如果房价不再涨，家里的抗风险能力就会下降，孩子上学、老人养老的钱就得从别的地方想办法挤出来。

老小区的实际问题确实很多，没有电梯，停车位也不够用，下水道和管道都旧了，以后维修还得靠住户自己出钱。长期来看，房子可能从一种资产慢慢变成一种负担。有些城市已经在尝试“以房养老加换租”的办法，但还没推广开来，这条路能不能走通，要看接下来几年怎么调整政策。