她走了，轻资产女王倒在了债务围城前，一个靠信用撑起的梦碎了

5月12日，43岁的周佩贤在自己家里结束生命，第二天乐风集团发了一张全黑海报，上面没有写名字，只留下日期，她不是普通的老板，是福布斯2023年选出来的“卓越领袖才俊”，穿着T恤和牛仔裤跑工地，在公屋长大，学了工程又转去做金融，硬是在香港地产圈撕开一道口子，媒体称她为“草根地产女王”，听起来挺励志的，但现实没有那么光鲜。



乐风的做法跟别人不同，它不买地也不囤楼，专门找50年以上的旧工厦和老住宅来翻新，像旺角的Elize Park那样，拆掉铁皮屋顶，重新安排动线，加点设计元素，再挂上艺术级旧楼的牌子卖出去，乐风自己几乎不出钱，在项目里只占3%甚至零股份，靠收管理费和销售提成来赚钱，外资基金看中它懂操作又熟悉本地流程，就让它当代购员，资金由外资出，活由乐风干，利润双方分账，9年里做了26个项目，管理的资金接近100亿港元，听起来挺厉害的。



可这种模式看着轻松，实际上压力很大，周佩贤为了筹集资金，经常个人签字担保贷款，项目贷款的钱她得负责到底，收入全靠卖楼回款，一旦卖不动，整个链条就卡住，2023年起房价跌了三成，商业地产更糟糕，2025年甲级写字楼空置率达到18.4%，商铺面积净减少5万平米，连ONE BEDFORD PLACE这样的项目都被银行收回当作银主盘，翻新需要时间，利息每天在增加，市场一冷，现金流马上断裂，2026年初有个项目挂了半年，只卖出8个单位，还没真正成交。



问题在2024年集中爆发，项目卖不出去，资金链绷不住，到了2025年3月，五个债权人一起向高等法院递交破产申请，开庭时间定在6月16日，这一步非常致命，不是公司破产，而是创始人自己被逼到墙角，信用已经没了，没有人敢把钱交给她，连带担保的责任摆脱不掉，银行开始清查她名下的全部资产。



香港的老楼越来越多，到2043年时，五十年以上旧楼的数目会是2023年的两倍半，翻新本是个好机会，但2021年楼市调控政策出台后，市场长期低迷，外资撤离，银行收紧贷款，工厂大厦改成的分隔房没人租用，写字楼空置也无人接手，她曾公开表示不会选择轻生，但当抵押物被收回、担保无法解除、新的资金彻底断绝之后，人便只剩下最后一条路可走。

有人觉得轻资产模式很聪明，风险也小，其实不是这样，传统开发商背的是公司债务，而她承担的是个人连带责任，资金方担心人跑掉，非要她亲自签字确认，这就等于把公司的风险直接转到一个人身上，这和内地一些代建公司的情况有点像，但内地公司背后常有国企支撑，香港这边是私人创业，真出了事就得独自承担，她不是能力不够，只是败给了市场周期，当市场不再看重信用价值，再精密的齿轮也会卡在生锈的地方。



她在最后那段时间里，应该过得挺安静的，没发朋友圈，也没见媒体露面，只留下一张黑色海报，乐风还在那里，但已经没人敢提她的名字了，项目还挂着牌子，价格一次次往下降，买家都在观望，银行也紧盯着，连中介都开始换说法，说业主急着卖房，可以好好谈。

在这行当里，信用比钱还要贵重，信用一旦没了，人就站不稳了。